房地产全周期成本管控.docx

如何进行全周期成本管控 全周期成本管控关键节点如下： 一、拿地阶段（土地版目标成本）： 管控关键： 1、产品定位和产品配置标准； 项目规划指标及强排方案； 当地行政收费情况和垄断行业情况调研； 土地现状及周边地块情况，是否有地上构筑物，场地标高与周边道路标高关系，场地内规划道路情况，周边地下勘测情况，是否有高压线、地下管线等，电力热力燃气给排水等的接 入条件； 土地出让文件中特殊约定、特殊收费、代建等； 土地版目标成本、成本测算合理性：与参照项目成本差异对比分析或与成本限额指标差异 对比分析 7、营销、设计、投资、成本各部门注意沟通 二、定位阶段（定位版目标成本）： 管控关键： 上会之前与设计就提交的方案进行成本测算，与项目设计、营销、工程、客服、物业确定项目建造标准； 关注总图标高、户型设置、赠送面积、地库层数及层高、地上地下车位比、地下室单车位 面积、配套用房面积、主体层高及总高度对成本的影响并优化； 成本部对总图和规划指标的设置经济性进行评估： 督促相关职能部门积极与政府沟通，控制车位配比及地下车位数量，用足规划设计条件的 地上车位配比； 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数。 定位版目标成本与土地版目标成本对比分析差异及原因； 关键成本项及风险项管控措施； 完成前期主要合约规划拆分(包括设计费、三通一平、出入口设置、试桩、桩基、围护、总包、示范区)，确定总分包标段划分、合同界面、甲供材等合同架构； 三、方案阶段（策划版目标成本） 管控关键： 上会之前与设计就提交的方案进行成本测算，与项目设计、营销、工程、客服、物业确定项目建造标准； 关注总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库结构形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、地下室单车位面积、配套用房面积、主体层高及总高度对成本的影响并优化； 成本部对总图标高和地下室的设置经济性进行评估： 是否已充分利用地形进行场地设计，减少土方量； 能做半地库，尽量少做或不做全地库； 刚需项目必须使用小柱网地库； 消防车道尽量少布置在地下室顶板； 督促相关职能部门积极与政府沟通，控制车位配比及地下车位数量，用足规划设计条件的 地上车位配比； 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如层高，楼层数量。 方案版目标成本与定位版目标成本对比分析差异及原因； 关键成本项及风险项管控措施； 完成整期执行合约规划拆分，确定总分包标段划分、合同界面、甲供材等合同架构； 对土方平衡、地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位 面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行重点把控，确定的指标后作为设计后续的限额设计标准并落入设计合同中的设计任务书中。 四、目标成本的修订管控关键： 1.本版目标成本调整原因，调整成本对经营结果的影响； 2.本版目标成本与上版目标成的差异及合理性； 成本风险项梳理及城市公司对策； 集团限额执行情况； 五、施工图设计阶段成本控制管控关键： 测算的指标要与附件模板中“控制值”和“目标值”做校验，检验设计目标是否完成，如 测算值超标需与设计沟通如何控制； 实际建筑面积、钢筋含量、混凝土含量； 墙地比、窗地比、外墙各种材质比例； 保温材质、厚度设计限额。 5、土方平衡、桩基、围护方案经济性评审。 六、招标阶段成本控制管控关键： 招标文件中付款条件、施工范围、总分包合同界面、工程量计算方式、总价及综合单价包 含的内容、新增单价的定价方式、材料的供应范围； 总包合同编制过程中注意 税率政策变动、安全文明施工措施费、社保费、劳保费、质保金、农民工工资保证金、、施工场地监控等各种政府管控费用的缴纳主体，合同总额中是否 包含，代扣代缴的方式和时间； 施工围挡的建设标准，生活区占地的费用； 施工生活用水、电费的缴费主体、代扣代缴方式和时间。 七、甲供材采购管控管控关键： 1.注意已到货量和本次采购量； 甲供材应供量计算。 损耗率 八、全面预算管控、月度成本管控、设计变更管控 管控关键： 累计支付额不能超支付预算额度； 超标时回顾支付情况。 动态成本变动原因，评估是否有超目标成本的风险； 分析偏差原因，及时提出纠偏措施并落地实施。 九、年度资金计划管控关键： 1、.组织本项目的支付沟通会，确定项目支付报送金额； 组织公司的支付沟通会，平衡各项目的支付额； 总公司预算沟通会确定城市公司的支付额度。 十、总承包合同结算管控管控关键： 1.填写主要合同竣工结算指标采集标准表； 2.结算前需完成甲供材料的对账及扣款； 3.结算提交审批时填写质保时间。 4、质保金管理、结算复审管控措施。 十一、成本及策划后评估管控关键： 1.总结项目成本管理得失，做案例分析 2、目标成本历史变动情况； 较大变动点的原因