XXXX年合富东莞清溪项目前期定位报告.pptxVIP

谨呈:盛和地产清溪项目前期定位报告合富辉煌房地产(东莞)2010年3月1日本报告要解决的核心问题：问题一：在市场及项目客观条件下,本项目适合做什么？问题二：从营销角度,如何顺利支撑项目高价?Part1、市场概况Part2 、项目分析 Part3 、项目定位Part4 、营销建议报告结构Part1、市场概况宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析1、宏观市场分析（全国） 2010年中国经济工作的总体要求：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。2010年中国经济总体形势趋稳?。1、宏观市场分析（东莞）东莞以外向型经济为主导，受金融危机的冲击较大，在全国经济复苏的大背景下，东莞经济增速相对缓慢。1、宏观市场分析（东莞）09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，09年房地产开发投资相对不足。1、宏观市场分析（政策）2008年2009年2010年1月16日到12月22日，央行9次调整存款准备金率（后四次下调）3月3日，广东省人民政府《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》支持房地产开发企业积极应对市场变化。3月12日，东莞市建设局颁布“交楼板房”制度，规范销售市场。1月4日，五部门出台开发商拿地首付50%政策。9月16日到12月23日，央行百日内5次降息5月20日，东莞市房管局首次购房114㎡以下可享1%契税。 5月25日。国务院《关于调整固有资产投资项目资金比例的的通知》普通商品住房项目投资的最低资本全比例从35%调低至20%。1月10日，国务院办公厅发布通知，表示将加强和改善房地产市场调控，并再次强调二套房贷款首付比例不得低于40%。10月22日，契税可降至1%，首次购房贷款利率可低至7成6月13日，广东省政府办公厅发布《关于加快推进珠江三角洲区域经济一体化的指导意见》，指出2012年，初步实现经济一体化。2月2日，中国银行宣布调整信贷政策，首套房利率优惠由7折调整至8.5折，随后各大银行陆续跟进。12月17日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，放宽二套房限制，购房超两年转让免营业税12月初，房地产行业除二手房营业税优惠缴纳时间由2年调整成5年，其他政策延续至2010年年底。12月14日，国务院颁布国四条，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2月25日，金融机构人民币存款准备金率再度上调0.5个百分点。经过09年房地产市场井喷式的发展。中央开始密集出台打压楼市的政策，市场观望气氛浓重。Part1、市场概况宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析2、清溪楼市分析（整体供应）2005－2009年清溪镇商住地成交情况表05年至09年，清溪镇通过招拍挂成交的商住地总面积为32.4万㎡，年均成交量仅6.5万㎡，其中清溪08年没有商住地成交，09年共成交3宗商住地，总面积为7.4万㎡。清溪地价逐年上升，05年清溪镇商住地平均楼面地价为454元/㎡，09年升至926元/㎡，达到最高值。但相对周边其它镇区，清溪地价处于较低水平 。年份 成交面积 （㎡）成交宗数总成交价（万元）地面单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）2005135201413835.891023454200693000.5931708618377352007219191625028518152009736413141501921926总计323761.591151321.89————2009年清溪周边镇区商住地成交情况表区域成交面积（㎡）成交宗数总成交价（万元）地面单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）塘厦92674.632175023471971凤岗499586100472011845樟木头656731105201601清溪楼市分析（住宅供应）07-09年清溪住宅整体供求价年份供应面积(万㎡)供应套数(套)销售面积(万㎡)销售套数(套)销售均价(元/㎡)2007年14.1 1645 12.61480 4281 2008年1.89 208 3.67418 4107 2009年6.86 587 5.78 641 4066 2010年1月————24138303520007-09年清溪住宅供应量约22.8万㎡，07年为供应高峰, 占07-09年供应比重62%。07-0