商业物业工程设备设施管理专项培训教案.pptx

商业物业 工程设备设施管理;主要内容;;商业物业工程管理的前期介入;1.商业物业工程管理前期介入的划分及作用;2.商业工程管理前期介入的必要性;在承接查验对工程质量及设备设施进行测试、检验、调整、试车和指出前期工程质量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题作为案例；在招商出租阶段同步跟进配合，协助项目公司及时发现和处理存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和减少上述阶段的问题发生，而且在项目开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少，以保障物业正常投入使用后的正常运行。 ;3.商业工程管理前期介入意义的作用;例如：某商业物业管理公司工程人员每年汇集运行中新发现的问题，定期更新《商业地产技术条件》，从源头上保证所开发的商业地产符合市场需求，便于日后的运行管理。 ;有助于提高工程质量 在商业地产开发建设的过程中，商业物业工程管理人员利用自身优势协助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升商业地产的品质。;例如：在某项目建设中，商业物业工程管理人员在商业购物中心装修期间发现购物中心商铺内许多风机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不能上人，由此将可能产生两个问题： （1） 空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将成为空调的负荷区域，无形中加大了能耗。 （2）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网的难度，甚至导致过滤网无法更换。 为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完成了风管下引工作。方便了日后空调的运行管理。 ;有利于了解商业地产的情况 商业物业工程管理人员通过前期介入可以熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商业物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。;为日后商业管理作充???准备 可利用前期介入的机会，逐步开展修订工程管理方案和各项管理制度、进行人员招聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备工作。同时通过前期介入过程中与各方磨合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道，为日后商业物业工程的使用和管理打下良好的基础。 ;4.项目立项决策可行性研究阶段的介入要点;可行性研究阶段的介入要点： 1、提供已运行的商业物业在工程配套方面的成功与缺欠。 2、就日后的商业工程管理内容、商业工程管理标准及成本、设备设施维修支出等方面提供有参考价值的意见。正确的建议和重要的信息可对项目的可行性分析、降低决策的风险起着重要的作用。 ;5.规划设计阶段介入要点;规划设计阶段的介入要点： 1、就结构布局、功能方面提出改进建议； 2、设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性； 3、设备设施、装修材料的设置、选型等。 ;例如：大型的零售商业与一般规模的娱乐公司同在一个楼宇时，在设计时就要考虑两个不同的业态在空调及其他设备上的使用问题。由于两种业态的营业时间不同，要求的环境温度也不同，应根据两个不同的业态在设备配置方面的需求实际情况，提供设备设施配置的具体设计方案。;6.施工建设阶段的介入要点;3、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容。 4、在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)违约处理等达成书面协议，以便运行后的工作联系。 5、重要的土建要确保一定的抽检合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收，且要有商业物业管理人员参加。尤其是防水工程的各工序验收。 ;7.设备安装调试阶段的介入要点;3、在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及外形尺寸的基础上，在符合设计规范、技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容易调节匹配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理，各系统的动能、功能流量输出应便于计量管理，便于经济核算。 4、参加设备安装工程分布、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，从设备运行管理方面提出整改意见和建议。 ;8.竣工验收的介入要点;9.装修装饰阶段的介入 ;商业物业工程新建项目的接管与验收;接管验收与竣工验收的区别 ;2.验收目的不同 ;3.验收条件不同 竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。房屋地址编号已经由有