高力国际零售物业报告要点.docxVIP

高力国际零售物业报告要点 七浦路二手商铺成交活跃 总价 100 至 200 万店铺受宠 高力国际三季度零售物业报告：核心商圈竞争激烈 租金依然高位 2010 年第三季度，上海零售物业市场表现稳健。受益于世博期间的旺盛消费，以及零售商的强烈需求，整体市场空置率下降。得益于新项目的强劲表现，传统市中心商圈本季度空置率明显下降。核心商圈竞争激烈，租金依然在高位，空置率也进一步下跌。 预计未来十二个月内，依然会有新增供应陆续进入市场，市场需求增长幅度相应减缓，全市的新增供应将会抑制核心区域的租金增长过快的趋势。 世博助力零售总额同比增长 17.5% 上海的经济在过去的九个月中稳健增长，强劲的 GDP 增长与旺盛的消费需求，使得零售物业市场表现稳定。2009 年 1-8 月，上海社会消费品零售总额同比增长 17.5%，涨幅高于去年同期 3.6 个百分点。其显著增长主要是得益于上海世博效应的带动和餐饮业的突出表现，上海人口持续增长和经济健康稳定的发展，强劲的经济将会继续推动零售业。 从购物中心各个业态来看，餐饮销售营业额增长最快。从购物中心的种类来看，得益于更强的功能性和更完整的业态，社区型购物中心仍然是发展最快的。 未来苹果或会陆续推出 25 家店 2010 年第三季度上海零售物业市场新增供应量较少，一个是卢湾的新天地时尚（毗邻马当路），该项目总建筑面积约为 29,500 平方米（含地下两层和地上两层）;还有个是位于打浦桥区域于 9 月 10 日盛大揭幕的日月光中心，其商业零售面积达到 148,000 平米。这一集百货，餐饮，电子于一体的一站式购物中心将会成为上海城市的新地标。 本季度零售物业需求依然保持旺盛，2010 年 7 月底，国内最大的高端超市华润万家Ole’在徐家汇港汇广场地下一层开业，营业面积约为 4,000 平米。9 月中旬，为了推广中国市场，爱玛仕携手本土设计师，推出“上下”品牌，并且在淮海路开设第一家品牌店。 位于陆家嘴的国金中心，一亮相就立刻成为了众多奢侈品牌的聚集地。商场首层汇集了 家世界顶级品牌，主打高端品牌与正大广场错位竞争。在香港广场的上海第二家苹果店于 iPhone 4 发售当日开业，当日，平均要等候 5 小时才能进入店铺。由于苹果在中国店铺取得巨大的成功，预计在未来 2，3 年内将会在中国市场陆续推出 25 家店。 除了各大品牌在世博年不断进驻中国市场，想在零售市场的高速发展中获得可观的利益外，南京东路的 353 广场 4 楼，5 楼推出新生代创意复合店 Be U，定位更倾向于年轻群体。 月开张的新天地三期项目新天地时尚也推出许多设计师品牌， 30 多家品牌首次进入中国的品牌，包括 JasM.B.和 Agnes’b,等，20 多家独立设计师品牌。金桥国际广场从香港引进的 DBHK(Design by Hong Kong)品牌，汇聚了众多来自香港独立设计师的服饰作品，注重本土化的设计与定位。徐家汇美罗城地下一层的五番街也是应潮流而生的一个汇集日系潮流产 品的聚集地，面积近 5,000 平米，其中 60%的品牌更是首次进入中国大陆。 由于本季度强劲需求的支持，市场总体空置率有所回落，降至 9%。特别是市中心商圈，上半年末落成的一些项目如我格广场，悦达 889，表现较为理想，传统市中心商圈吸纳量较大。而核心商圈和新兴商圈表现稳定，供求平衡，世博相关的消费，推动了这两种区域零售物业需求的增加。总体来说，零售物业需求的增长延续着之前的趋势。 七浦路二手商铺成交活跃 2010 年第三季度零售物业总体租金水平（首层）较上半年的租金水平上略有下降，尽 第 1 页第 1 页 高力国际零售物业报告要点 管传统市中心商圈吸纳量强劲，空置率也有所下降，但是该区域租金水平依然保持稳定。除此之外，本季度租金变化不大。 销售市场方面，本季度虽然没有大宗物业成交，散售商铺市场受到投资者追捧。七浦路商圈近期二手商铺成交比较活跃，该商圈店铺目前市场均价在每平方米 10 万元左右，成交多集中于总价 100 至 200 万元的店铺。8 月成交的二手商铺中，有近一半交易的买家看中其长远发展潜力，卖掉住宅转而投资商铺。商铺投资主要以租赁作为盈利方式，租金每年能稳步上升 5%至 10%，而价格低，供应量大的上海市郊商铺成为了该市场的主力军。 新增供应地段将更集中于传统市中心商圈 2010 年上海零售物业市场的供应非常充足，随着 889 广场、国金中心商场、日月光中心等一批购物中心相继开业，年底前还将有几家购物中心开业，而这些新增供应地段将更集中于传统市中心商圈, 从而在未来几年继续影响这些区域的租金水平。至 2010 年底市场总体空置率会小幅上扬。 预计第四季度其中核心商圈将表现突出，空置率稍有回落，但对于传统市中心区域来说，下半年仍有较多新增供应进