宁波金地国际花园营销策划报告.pptxVIP

;宁波城市阅读和板块阅读 宁波市整体房地产市场情况和预测 宁波市各板块市场情况和项目竞争态势 入市时机预测和策略;宁波概况;宁波概况;宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“2小时交通圈”逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的发展高潮。 ;— 产业优势;— 经济地位;持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星;强劲出口拉动GDP增长，宁波是典型的外贸拉动型城市;形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局;地方政府非常有钱;可支配收入保持在每年10%的增长速度，宁波整体经济的良好发展态势必将促进宁波市民可支配收入的进一步增加，有利于居民购房消费力的持续提升。 ;宁波规划;把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。 ;国际航运中心 宁波经济基础开发区 人口规模：40万;城市发展方向;宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市内部建设落后，框架尚未拉开。;——鄞州前身为鄞县，中国著名百强县。 ——2002年4月，鄞州撤县改区。 ——2003年9月，区政府由江东搬迁至鄞州中心区 ——2003年，中心区成片居住区开始出现，新城建设大规模开展;认识鄞州—鄞州与鄞州中心区;;从远景发展势头看，东部新城作为新的城市中心，远景看好。 东部新城——城市未来商务、市政中心，主要承载的功能有商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能 鄞州中心区——鄞州的政治、经济和??化中心，比东部新城，承载更多的居住功能。 从短期发展上看，近三年东部新城对鄞州中心区难以产生威胁。 东部新城虽然远景看好，但目前城市发展条件下，位于城市近郊、城市自然外延区域，由于已有一定的发展基础，发展相对成熟，在短期内，将比东部新城更具发展潜力。而鄞州区前身是著名的百强县，本地经济对城市发展的支撑性极强，已有比较好的发展基础，相对于目前尚处于规划、启动阶段的东部新城来说，短期内更有竞争优势。;姜山镇;小结;宁波城市阅读和板块阅读 宁波市整体房地产市场情况和预测 宁波市各板块市场情况和项目竞争态势 入市时机预测和策略;房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右； 前阶段房地产投资增长基本保持在40%左右,2005年宏观调控下,只增长了10.2%，投资过快势头得到有效控制； 房地产投资占社会固定资产投资比重经历一段时期的增长以后，呈现下降趋势，房地产发展周期性显现；;;宁波房产市场历史分析; 宁波市商品住宅价格继续保持上扬趋势，但价格上涨幅度却在减少，价格逐步趋向平稳。这与宏观调控措施有关。按照整体趋势推断，2006年宁波的房价会继续保持上涨势态，但幅度会继续减少。 二手住宅整体涨幅趋于平缓，价格从明显低于一手房价格到逐渐向一手房价格靠拢，表明宁波房地产市场整体趋于成熟。;上表为05年市六区的月度销售套数，来源于是房地产交易中心； 宏观调控使宁波房地产市场在一段时间内成交情况大幅度下降； 自住型需求得到激发，市场迅速回暖，成交量上升；;2005年房产价格走势;2005年宁波房地产市场回顾;2005年宁波房地产市场回顾;05年商品房总体价格继续保持平稳上涨态势，年增幅为9％； 调控初期，成交量大幅下降，对政策敏感性凸显，一定时期后，市场迅速回暖；调控期观望心态加重，持币待购的改善型需求增多； 调控后自住型需求成为市场主流，以买进卖出的短期投机性住房需求基本退出市场，房市需求逐步呈现自用型为主、长线投资为辅的局面； 调控后，消费者购房预期出现偏差，受周边新推低价楼盘的影响，各种理由寻求退房或经济补偿；;06年前四月房地产市场回顾;06年房地产市场新增供应;西城·十二庭院;06年当前宁波房地产市场;贷款基准利率上调，心理影响较大，标志新一轮调控开始;国六条（5月17日）预示着有区别对待的，调控政策即将出来;《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ，对供应结构做了大力度的调整，对具体执行需要做密切跟踪;;从市场供求看，宁波房价已步入上升通道，但面临着短期供应大增，同时需求反弹也比较明显，因此假设没有在没有受到宏观调控影响的情况下，参考历年商品住宅历史价格走势、预计06年市场销售量将可能回到甚至超过04