房地产估价理论与方法(6_7) .pptxVIP

;;学习要求： 1.了解比较法的含义、理论依据和操作步骤； 2.熟悉交易实例的收集方式和选择可比实例的要求； 3.掌握价格可比基础的建立； 4.掌握交易情况、交易日期和房地产状况修正的内涵； 5.掌握综合修正计算和综合结果的确立。能力目标： 1.根据估价对象房地产的特征辨别能否选用比较法进行估价； 2.学会如何到市场上收集房地产交易实例； 3.能根据待估房地产的特征选择合适的可比实例； 4.综合运用比较法对估价对象进行估价。;第一节 比较法概述;收集交易实例;所谓可比实例，也称为可比房地产, 是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。;二、比较法的理论依据（了解）;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Thursday, July 15, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。17:28:2117:28:2117:287/15/2021 5:28:21 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2117:28:2117:28Jul-2115-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。17:28:2117:28:2117:28Thursday, July 15, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2117:28:2117:28:21July 15, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15 七月 20215:28:21 下午17:28:21七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 215:28 下午七月-2117:28July 15, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/15 17:28:2117:28:2115 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。5:28:21 下午5:28 下午17:28:21七月-21 ;三、比较法适用的估价对象（掌握）;四、比较法估价需???具备的条件（熟悉）; 即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异： 成交价格与比较价值的内涵和形式不同； 特殊交易情况与正常交易情况不同； 成交日期与价值时点不同(实质上是这两个时间的房地产市场状况不同)； 可比实例状况与估价对象状况不同。; 对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为: 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整（区位、权益、实物）;五、比较法估价的操作步骤（熟悉）; 估价程序;第二节 搜集交易实例;二、搜集交易实例的途径（熟悉）;2.收集的内容 表6-1 交易实例调查表; 权益因素;三、搜集交易实例的要求（掌握）; ④成交价格，包括 总价、单价 计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式，例如 一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、 贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限)；; ⑥交易情况，例如 交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)， 交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)， 交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担， 或者全部由买方负担等)， 有无利害关系人之间的交易、 急于出售或急于购买等特殊交易情况。 ;四、建立交易实例库（了解）;第三节 选取可比实例;二、选取可比实例的要求（掌握）;(二)选取可比实例的质量要求; （1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产！ 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产 具体要求选取的房地产符合下列6个条件：; ①在区