房地产XX风情街项目营销策划成果汇报.pptxVIP

“XX风情街”项目营销策划成果汇报南京房地产交易市场新地产置业有限公司第一部分：市场调查与分析 ---知己知彼 百战不殆项目解析CCTI定位分析模式宏观态势潜在消费者竞争环境调研思路调研思路1：CCTI定位分析模式调研思路2：庖丁解牛的探索模式由表及里、层层剖析探索性、验证性项目自身分析 项目区域概况项目交通状况地块商业氛围休闲娱乐氛围项目地块前景分析南京酒吧街区调研分析 南京1912——人文与时尚的商务休闲区石鼓路休闲街——欧美风情酒吧街 颐和路民国公馆区——国际品质和地方特征相结合河西新城“第壹区”——中国最前卫时尚的文化街区其他区域 其他城市酒吧调研分析 上海酒吧——城市文化的重要象征北京酒吧——异域人士的倾情之选深圳酒吧——移民城市的心灵收容所广州酒吧——外接内承的现代化休闲业市场调研分析总结 影响酒吧街成败的几点重要因素：地域环境地域环境对酒吧街的后期经营影响甚大，其中涉及政府规划、人文附加、整体情趣营造等多个层面。与个体酒吧一味选择商业氛围成熟的闹市区不同，酒吧街的经营选址最好选在具有良好外部环境或历史渊源，且离尘不离城的临界区域。既能给消费者以新鲜感；又能在经营中凝聚人气，形成吸引力。酒吧文化从消费者角度看，酒吧的消费群体大多具有较高的知识水平和文化素养，而即使少数文化水平较次的消费者仍以附庸风雅作为最大的嗜好，必将对所谓的文化酒吧、文化休闲场所趋之若骛。从酒吧经营方面考察，具有文化内涵的酒吧街，方能散发恒久魅力。如：香港的“兰桂坊”对英国文化的移植，上海“新天地”石库门文化的再生，“南京 1912”对总统府民国文化的推崇。政府规划与扶持 娱乐休闲业属高税收产业，大型项目政府会从经济发展、居民消费能力、区域现状等全局角度进行规划。酒吧街也必然要在政府的整体规划布局下才能成功运作，并且离不开政府的政策扶持，其中涉及到项目审批、营销推广、招商等关键环节。 第二部分：项目定位 ---高瞻远瞩 蓄势待发项目SWOT分析 S（strength）：□景观优势 ；□小区规划优势 ；□地块落差优势 。W（weakness）：□商务氛围不足 ；□有效人流不足 ；□地理位置和文化内涵都稍逊一筹 。O（opportunity）：□老城改造 ；□政府对城北的规划定位 ；□城北休闲娱乐氛围日渐浓厚 。T（Threat）：□项目规模较小，对运作有一定限制 ；□近两年越来越多的KTV、酒吧的开发对本项目的运营形成一定的冲击 ；□项目商业定位须以住宅定位作为参照点 。 由此可见，本案最大的优势是环境较好，较为幽静，劣势为目前商业氛围不足，较之其他酒吧街文化内涵、地理位置处于劣势。本案机会点一般，政府的规划是最大的支持。威胁因素主要有“长江后街”、“石鼓路休闲街”的冲击。本案定位内容将以“强化优势，改善劣势，规避威胁，把握机会”的价值最大化策略为出发点，提出系统、适用的解决方法。 卖点整合 赋予型卖点发展前景 地理位置 开发商品质 提升型卖点电影主题酒吧街概念 专一酒吧概念 品牌定位 中国首家电影主题酒吧街定位说明：电影艺术是所有艺术门类中综合表现力最强的艺术类型，它所表现的场景和情绪涵盖了几乎所有人类复杂的情感；西方电影产业的商业奇迹正是建立在这种对人类情感需求的充分满足的基础上的，HOLLYWOOD 将电影的空间场景、视觉画面、音乐、故事情节及电影商品的衍生物——电影卡通人物造型、电影海报、服装、电影场景等所有电影外延产品空间完全地商品化，在满足人们情感体验的基础上实现了市场价值。定位支撑理由 项目自身特点电影是酒吧文化的完美载体与其他项目的差异化定位概念的诠释——电影主体的情景体验 在商业街的空间设置上，电影主题将贯穿整个空间，形成电影主题视觉的、感知的、形象片段的、整体意向的主题空间。消费客户进入酒吧街后，会通过这些形象片段获得各自的情感归属及认同，实现除消费行为以外的无边缘心理消费。 环境配置可以以某个著名电影的场景为主，营造一 种酒吧街所具有的感觉，如《罗马假日》中的酒吧场景，《大白鲨》具有运动精神的场景 ；? 铺面拟形成建筑风格统一的形象特征，如电影《情人》的越南风情街为建筑风格蓝本。每间酒吧的室内风格可以分别模拟一部电影的室内空间场景，形成主题空间。如电影《卡萨布兰卡》中酒吧的场景氛围，电影的餐厅场景等均可作为空间设计蓝本 ；室外场景的设置如休息座椅也可模拟电影电影场景，如《阿甘正传》中的阿甘等侯公车时的座椅场景。室外照明灯的形式也可模拟电影场景中的形式；酒吧街内可播放电影主题音乐作为背景音乐；在街区或酒吧内部呈现出电影技术（包括摄录和播放技术）从发现到高速发展的趋势。例如，可以展出仿制的或电影厂报废的拍摄器材，电影初期的播放设备等。 在街区公共建筑的侧面通过贴画等形式，展现世界电影从1895年诞生至今的历史线索及中国电影从190