房地产开发经营管理与市场管理知识分析.pptxVIP

房地产开发经营与管理;第一章 房地产投资及其风险;;第一节 市场调查;二、市场调查的步骤（了解）;（二）制定调查计划 1资料来源 一手资料和二手资料 2调查方法 观察法、访问法、问卷法、实验法 3调查手段 问卷和座谈 4抽样方案 抽样单位、样本规模、抽样程序（概率抽样和非概率抽样） 5联系方法 邮寄问卷、电话访问、网络调研、面访 （三）收集信息 （四）分析信息 （五）报告结果 ;三 、对市场调查的分析与评估（了解）;第二节 市场分析的手段与方法;（二）市场需求预测 估算出一个特定的市场对某种产品的潜在的需求数量 公式： Q=nqp Q——总市场潜量 n——特定产品或市场的购买者数量（人） q——购买者的平均购买数量（单位/人） p——平均单价（元/单位） 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）*户均可支配收入（元/户）*住房消费倾向（%）;二 市场趋势分析 步骤： 首先是宏观环境预测； 然后是行业预测； 最后是企业的销售预测。 方法：（熟悉） 1.购买者意图调查法 2.销售人员意见综合法 3.专家意见法 4.时间序列分析法 5.相关分析法;（一）购买者意图调查法 购买者意图调查法： 就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。 适用范围： 在购买者人数较少、 访问购买者的成本不高、 购买者具有明确的意图、 会按其意图购买并且愿意配合意图调查 （二）销售人员意见综合法 具体做法： 首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下未来的销售额及发生的概率； 然后求出其期望值； 最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测值。 适用范围： 不能直接调查购买者或者费用太高时。;（三）专家意见法 步骤： （1）提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家； 　　（2）各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的???这些意见要以书面形式返回调查人员； 　　（3）将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断； 　　（4）将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。;（四）时间序列分析法 （1）简单平均法 把资料中各期实际销售量的平均值作为下一期销售量的预测值。 适用范围： 时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时。 （2）移动平均法 按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后用最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （3）加权移动平均法 把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 （4）指数平滑法 ;（五）相关分析法（了解） （1）回归分析法 根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系 分为： 一元回归和多元回归 线性回归和非线性回归 （2）市场因子推演法 市场因子： 能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。;第三节 目标市场的细分与选择;一 市场细分Segmentation（熟悉） （一）市场细分与细分市场 市场细分： 以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体 细分市场： 市场细分后所形成的具有相同需求的顾客群体成为细分市场。 （二）市场细分的依据 顾客需求存在着差异性。;（三）市场细分的标准 1.消费者市场细分的标准 地理环境因素 人口因素 消费心理 消费行为因素 2.生产者市场细分的标准 地理因素、追求的利益与使用者状况等； 行业、企业规模、地理位置变量、经营变量、采购方法与其他因素等。 （四）消费者偏好与市场细分 1.同质偏好。 2.分散偏好。 3.集群偏好。 三种选择： 1）无差异性营销； 2）集中性营销；