房地产产品和各种市场因素的关系XXXX年80PPT.pptxVIP

房地产产品和各种市场因素的关系平凡地产研究工作室2008-6-1613718943196lineao10@市场需求的角度看项目开发和产品设计 政府 （经济发展 城市形象 社会问题） 开发商（效益 品牌） 消费者（使用 投资） 设计师的角度看市场和产品的关系 体验-发现价值-跟随或者引导创新大城市和超级大城市建设决策者面对的问题激发旧城区活力交通压力的缓解污染的遏制和改善城市形象强化和文化的保护并发展保持GDP的持续增长郊区化趋势的应对大城市相关问题分析日益衰败的旧城交通压力环境污染城市形象保护郊区化无序蔓延 ……旧城改造人口密度控制高效的道路和格局设计高效的土地利用方案节能和环保的技术和材料城市风貌城市功能和业态的期望城市规模城市建设的需求规划意见书及建设方案的审批规划：符合城市规划的要求；符合整体产业布局要求、交通管理要求、环境设施标准要求；符合城市风貌建设的要求、自然保护、文化保护要求；建筑：建筑风格、高度；对环境的影响；带来能够带动消费、增长税收的业态和产业；使用节能绿色材料和技术；带动政府决策者的设计因素……经济的、文化的或者意识形态的规划意见书以外的意见和影响中小城市及城镇的相关问题经济可持续发展—招商引资和改善环境快速扩张带来的问题地方文化保护接纳城市化人口旧城改造城市化新农村建设案例：上海新天地设计的落实：保留原建筑形态，加以翻修整新改造建筑内部空间，适合现代生活需要调整街区尺度，用户外的交往和活动—体验式的消费感受产生吸引功能的综合：步行街、酒店公寓、商场、办公、影院、餐饮控制入住商家品质娱乐性、观赏性和趣味性的设计元素案例：上海一城九镇规划之安亭新镇定位：上海是东西方文化的交汇处，市区的“建筑万国博览”，已成为海派文化的重要组成部分。一旦郊区建成“万国城镇”，与市区的“万国建筑”相吻合，和具有江南水乡古镇特色的现代化城镇相结合，则不仅会吸引越来越多的市区市民搬到郊区居住，还会吸引更多的海内外游客来旅游。动机:高水平的就地城市化 做法:建成各国风貌 的万国城镇，打破千城一面“新城市主义”的设计原则可步行性连接性混合用途多样性混合住宅高品质的建筑设计、城市设计传统的邻里结构适宜的密度“精明”交通可持续性生活质量反馈意见城市应该和居民一起慢慢生长，跟气候和风土一起慢慢变化设计中避免出现跟随长官意志，成为个人喜好的产物保护老城镇、乡村原有的居民和生活习惯；尊重自然、气候、和历史环境安亭新镇定位：城市功能的外迁依托汽车产业园产生的新型住区紧凑城市、生态城市、新城市主义的实践德国风格小城特点描述：充满生活情趣地域化特征突出场所感明确广场—城市客厅人情味十足的“街道生活”良好的识别性、认同感、归属感设计要素沿街的阳台和窗户拱廊与骑楼建筑物的入口有生气的庭院行道树与栽植林地、绿化池塘和河流桥 ……密度中心主要建筑群易识别的邻里步行街小路和标志物建筑围合多层建筑坡屋顶的建筑角楼建筑技术管线规划系统双层LOW-E钢化玻璃墙体隔音隔热结构先进供冷系统 先进供暖系统案例：北京万年花城的TOD规划设计原则案例：CCTV和国家大剧院城市功能需要经济持续发展壮大的背景下，作为城市形象代表的政府的心态案例：深圳城中村改造改善和利用回避案例：太湖旅游度假区的开发和保护旅游产业发展环境保护开发商的需求开发利润和效益品牌和企业的可持续成长开发利润和效益易销售，利润高；资源价值最大化利用开发模式对比特色化、差异化总价原则建设成本的合理控制确立针对性目标设计特色化、差异化总价原则建设成本的合理控制住宅空间和功能材料和工艺管理和服务保障型安居型舒适性奢华型酒店公寓……空间和功能材料和工艺管理和服务投资类第二居所分时度假类其它……品牌和企业的可持续成长关注生活方式、使用方式。耐用、精致；形成特定形象和文化感受；物业服务质量好，配套设施适宜工程质量好服务形象好案例：荣尊堡案例：雅诗阁酒店服务公寓案例：深圳999丹枫白露酒店-女士楼层 设有别具特色的女士楼层，为照顾到女性的生理和心理特点，房间内的所有摆设均为女士特别而设。整个房间色调柔美明朗，装潢雅致迎合时尚女性的品味，别致的香薰灯，白色的蝴蝶兰，清新的绿色植物，为女士提供独享的幽雅小天地。房间内特别配备了全套的女士护肤妆扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。 使用者的需求住宅居住的需求房地产投资客户的需求体验式消费类客户的需求住宅居住的需求不同人群需求层次和居住的对应关系马斯洛需求层次理论： 生理上的需求 安全上的需求 感情上的需求 尊重的需要 自我实现的需要保障类安居类舒适类品味生活类总价敏感功能敏感教育配置环境质量服务配套交通人群保障类安居类舒适类品味生活类户型配比和面积段社区配套景观环境社区文化物业或者酒店式服务材料选用和细节品质倡导的生活方式邻里关系和社区认同案例