房地产营销策划——商务公寓营销执行方案.pptxVIP

【新天泽·国际广场】 1#楼商务公寓营销执行方案;;;;;;精装酒店公寓即将达到80%销售率，实现价格达到近10800元/ ㎡ 成为全市知名商圈中心项目；成功提升区域项目影响力;2号楼精装酒店公寓销售接近尾声，11月开盘建立起来的项目热度渐冷；区域热点项目暂无；项目工程接近封顶；从延续市场关注，提高项目热度以及项目正常的开发角度出发，1号楼必然承担项目承上启下，持续递延项目关注度，入市销售，扩大项目战果的功能;总占地：15666 ㎡ 总建面：10.85万㎡ 商业裙楼：约4.3万㎡，全部持有，整体招商经营 公寓塔楼：约4.77万㎡ 精装酒店公寓：已销售约76%，套内面市均价11145元/㎡，实现均价10780元/㎡ 商务公寓：即将拉开序幕;标准层平面构成 与精装酒店公寓——“天籁”基本相同的标准层平面构成，3梯16户，每层6套单配户型、5套一房户型、5套两房户型。 ;;;对1号楼前期定位的回顾 在项目整体运作前，1号楼定位为SOHO商务公寓，而通过前期2号楼的蓄客、销售这一阶段，目前这一定位是否依然适合，需要再一次研讨。;大渡口区商务市场需求;大渡口区商务市场现状;16;目前主城市场上类似项目调研;;市场小结;新阶段的目标;对前期的回顾、1号楼产品及市场的再次认识，发现了什么问题？;;思路下的解决办法;;深度挖掘项目投资属性，使之不仅仅局限于固定的某个投资目的（就房产而投房产），而让更大范围投资者所认同，同时弱化项目价格较高的抗性。;;新定位下的卖点提炼;优越的商住配套——依靠中心城区的成熟配套，配合自身高端购物中心所提供的商务会客、宴请、办公辅助配套、生活消费，以及自身提供的商务中心、邮政、快递、订票等服务，提供优质的商住配套服务。--小身段全配套;高品质、低门槛、易承受——28至80平米的户型区间，总价低，首付低，易为中小型公司、成长型公司、中小投资者承受。 --小身段高起点;其它卖点的再次梳理;;;为何一定要去异地、去上海？;项目能够在上海获得市场吗？;天晟是一家全国性的机构，总部在上海，并且15年来在国内一线城市（上海北京成都武汉）和海外市场（中国香港台湾和新加坡）长期经营积累大量客户资源，??可成为项目拓展的渠道客户。;蓄客手段：以直销为主要手段，向天晟多年来积累的优质客户发送项目信息，接受咨询，积累客户。并通过媒体辅助进行软文炒作。 推广手段：短信、EMAIL、EMS直邮、电话营销、报纸软文等 销售手段：邀请意向客户，举行项目推介会，并进行认购签约，引爆上海市场。并在开盘之后持续接受客户咨询及项目持续销售直至清盘。;;企业营销目的;怎样开展企业营销？;在业界所组织的较大专题论坛、大型主题活动等场所（有知名业内专家及部分政府领导参与），将“新天泽国际广场”作为一种业界现象进行传播，并同时对新天泽企业进行宣传，使之为众多业界知名专家及领导所熟知，在提升项目知名度的同时树立企业在业界的品牌形象。;;扩展使用功能，凸现产品价值，增强投资信心;区县市场整合推广营销;通过渠道及主动出击，与各重点区县市场二手房门店建立合作关系，在现场摆设项目宣传展架、海报以及其它宣传品。;切实落实项目教育对口学校（中小学），尽可能与区域名校合作（如大渡口实验小学），使本项目业主能免赞助费入读该校，为项目增加教育配套。;与银行建立合作关系，以向银行高端客户附送项目介绍资料及赠送购房礼券等形式，传递项目销售信息并刺激客户购买。;强化团队建设、深化奖惩激励机制;策略下的执行细则;;推盘策略;;根据各营销控制阶段制定相应营销执行细则;;工作目标 ;媒体选择;物料准备;看房通道包装 在遮挡施工现场的同时，也作为项目宣传展示的一个窗口。;进行楼体夜间效果包装,夜晚则相当于户外广告牌,甚至比户外广告牌效果更好。;费用预算;;工作目标 ;根据推售房源数量及营销目标，确定蓄客数量 推售1号楼房源5-20层，共约256套，开盘当日完成50%（约128套），需要积蓄： VIP钻石卡客户：收取3万元诚意金，成为项目准客户，按成交比例为60%反推，为确保50%成交率，需积累约213组VIP钻石卡客户。 普通VIP客户：提供10万元资产证明，成为项目意向客户，按1:3转钻石卡客户比例反推，需积累约640组普通VIP客户。（考虑到客户对项目价格、前期销售等均已有一定了解，转化比例可相应提高） 来访客户：按1:3转VIP客户比例反推，需积累约2000组来访客户。;通过媒体而来的自然来电、来访客户 SP活动、样板示范区体验等现场活动积累 老带新客户积累 渠道客户积累：通过区域巡展、区县巡展及二手房、直销派单等渠道积累的客户。以及通过银行、汽车4S店等合作积累客户。 发展大客户VIP，并组织有意向大客户在开盘前进行团购。 天晟内部客户平台及区县项目联动（包括主城协信公馆、江山四栋