房地产工程成本全过程精细化管理概述.pptxVIP

房地产工程成本全过程精细化管理概述 内容大纲第一部分：如何理解房地产成本管理第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系第一部分：如何理解房地产成本管理 一、房地产成本管理的行业特征 二、成本管理的核心理念与方法 三、房地产成本管理的几个关系处理 四、房地产成本管理的演化过程 五、房地产成本管理的基本范畴第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理 一、成本目标及目标管理的本质意义 二、成本目标的内涵与外延 三、如何制定工程项目成本目标 四、成本目标的分解方式 五、成本动态的跟踪与监控 六、保障目标实现的手段与措施第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点 一、成本管理的重点与原则概述 二、立项及策划阶段成本管理 三、设计阶段的成本管理 四、发包阶段的成本管理 五、施工阶段的成本管理 六、销售阶段的成本管理 七、竣工结算及维护阶段的成本管理第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系 一、成本管理体系的构成 二、如何形成全员成本管理责任机制 三、成本管理部门定位与人才策略第一部分：如何认识房地产成本管理 一、房地产成本管理的行业特征 1、产品特点： 2、实现过程： 3、成本特征： 4、行业背景：单件性、地域性开发周期长、产品研发、制造和经营多个环节，需大量资源整合与专业协作构成复杂、影响因素多、变化大内部尚不成熟、外部风险加大一、房地产成本管理的行业特征 基本内容：合理确定+有效控制 管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与； 管理方法：目标管理责任管理等 “ 建立共识是管理的基础”二、房地产成本管理的四个基本理念 1、经营理念：成本管理的目的在于：清除无效成本、提升产品价值和投资效益、实现经营目标。 (误区之一：盲目降低成本) (误区之二：为了产品的效果盲目加大成本)二、房地产成本管理的四个基本理念1、经营理念 价值工程研究：V=F/C F—Function 功能C—Cost费用提升价值的五种途径及其适用环境 1、 F ↑ C ↓例:方案优化2、 F → C ↓例：低价中标3、 F ↓ C ↓ ↓成本大幅下降，功能下降 例：想法设法变更降低成本4、 F ↑ C → 化同样的钱，把产品做得更好 例：限额设计5、 F ↑↑ C ↑ 投入很高，售价也很高 细节的提高 ，性价比的提高 概念：什么是效成本？什么是无效成本？有效成本：能形成有效产品及提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本：房地产项目实现过程中产生的、对形成产品提升价值、嘲营销没有作用、无法获得客户认同和补偿的花费，属于浪费的成本。 总成本=有效成本+无效成本二、房地产成本管理的四个基本理念 2、产品理念：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个属性。 (误区：产品管理与成本管理割裂，分别运作) 老板定位时不与成本商量，事后算账，不赚钱，成本被动 设计定产品时不找成本沟通 成本管理：改变成本的被动管理，先算账再做事 要降低成本：从产品优化做起二、房地产成本管理的四个基本理念 3、市场理念：成本的决定因素之一是市场，成本的价格体现必须随行就市。 (误区：脱离市场定价格，无视市场变化，定死目标) 什么是市场，什么是市场价格二、房地产成本管理的四个基本理念 4、专业理念：经济与技术不可分，专业化的运作是成本管理的前提。 (误区：只要懂预算、会砍价就可以管好成本) 例：定位失误 小户型→大户型 例：研究设计规范、政府收费文件等 二、房地产成本管理的四个基本理念 成本管理理念落实：无效成本管理 无效成本的定义 ： 消除无效成本的措施： 例：限额设计 设计方案优化 加强施工图事前审核、图纸会审 、减少设计变更 确定合理的施工技术方案(降低废品率) 加强供应商考察 加大集中采购力度 严格执行现场规范签证制度三、房地产成本管理中的几个关系处理 1、三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度 决策中以经营目标决定取舍 ： 强调有效投入：提高性价比，考虑潜在的时间成本 2、 成本预设与动态变化的矛盾 变化是永恒的、绝对的，正视变化、尽可能确定 需要预测和跟踪外部带来的变化（市场、政策、资源）（风险防范） 必须预控内部造成的变化（运营管理），对业务和成本的操作过程和结果设定框架；（规范运作）三、房地产成本管理中的几个关系处理 3、成本控制与其他开发业务的关系 成本管理是业务管理的一个方面，必须渗透在业务过程中 ： 为了强调和监控而提练出成本管理链条，但最终通过业务管理实现，最终体现在考虑成本的业务管理规定。 4、 与造价业务之区别和联系 造价业务：开发过程所需，三算或五算，是成本管理基础（仅工程建造范