房地产市场与市场分析.pptxVIP

; 考试大纲： 考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。; 考试大纲： 掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主 要内容和表现方式。 熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。 了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。;本章考试知识要点： ; 第一节 房地产市场概述 一、 房地产市场概述 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 　与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。;二、 房地产市场的运行环境（了解）; （l）影响房地产市场发展的社会经济因素 社会因素 经济因素 （2）影响房地产市场转变的社会经济困素 金融业发展 信息技术水平 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁;一、房地产市场的需求 （一）市场需求的一般含义 （二）影响商品住宅需求的条件 1.收入的变化 2.其他商品的价格变化 3.对未来的预期 4.政府政策的变化;第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求;影响房地产需求的其他因素：;;替代品价格变化的影响;互补品价格变化的影响;3、对未来的预期;4、政府政策的变化; 二、房地产市场的供给 （一）市场供给的一般含义 （二）影响商品住宅供给的条件 1.房地产开发成本 2.政府政策的变化 3.对未来的预期;二、房地产市场的供给;影响房地产供给的因素：;2、政府政策变化 开征??税、提高税率，如：土地增值税 通过招拍挂的方式，提高土地出让金 提高资本金比例，提高房地产开发的门槛 提高贷款利率 以上方面，都直接或间接增加了开发成本，从而推动总供给左移，即在任何价格水平下，房地产供给量均减少。;3、开发商对未来的预期 预期未来房价上升（如滨海新区开发、上海世博会等影响），则会囤积土地或房地产，减少现时供应，从而提高现时房价——预期的自我实现。;（一）房地产市场运作机制的决定因素 1.国家的经济体制 2.价格机制 （二）价格机制对市场供求关系的调节作用 1.价格与供求量的关系 2.均衡价格 3.稳定均衡与非稳定均衡 4.供求弹性;房地产均衡价格 ;一、房地产市场结构 1.总量结构 2.区域结构 3.产品结构 4.供求结构 5.投资结构;一、?房地产市场结构（熟悉）;一、?房地产市场结构（熟悉）;一、?房地产市场结构（熟悉）;一、?房地产市场结构（熟悉）;二、房地产市场细分（熟悉）; ?二、房地产市场细分（熟悉）;二、房地产市场细分（熟悉）; ?二、房地产市场细分（熟悉）——?按目标市场细分：;三、房地产市场指标（了解）;三、房地产市场指标（了解） （一）供给指标——存量、新竣工量、灭失量、控制率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。 （二）需求指标——国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇失业登记率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。 （三）市场交易指标——销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金。;供给指标;供给指标;供给指标;供给指标;供给指标;需求指标;需求指标;需求指标;需求指标;需求指标;需求指标;市场交易指标;市场交易指标;市场交易指标;市场交易指标;市场交易指标;市场交易指标;一、房地产市场的特性（熟悉） （一）房地产市场供给的特点 （二）房地产市场需求的特点 （三）房地产市场交易的特点 （四）房地产市场价格的特点;一、房地产市场的特性（熟悉）;一、房地产市场的特性（熟悉）;一、房地产市场的特性（熟悉）;一、房地产市场的特性（熟悉）;（一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化 （三）指导供应以适应需求的变化 （四）指导政府制定科学的土地供应计划 （五）引导需求适应供给条件的变化;三、?政府对房地产市场的干预（了解）;(二)、?宏观调控房地产市场的手段（了解）;1、土地供应与地价政策;2、金融政策;政府通过调控贷款利