房地产税务筹划10大案例.pptxVIP

开发项目设置子公司与分公司合作开发利益分配购买土地与购买股权土地增值税定价区间土地使用权返还案例二案例三案例一案例四案例五【案例1】直接购买土地与购买公司股权纳税筹划 A房地产开发企业购买了C公司股东B所持有的全部股权，已知C公司实收资本账面价值1000万元，A公司出资3000万元，成为C公司唯一股东，C公司资产主要为一座办公楼。 购买目的：拆旧获得土地。 筹划目的：购买股权手续简便，省税。 省税吗？新闻链接：问题1问题2 问题3黑石公司缴纳营业税吗？黑石公司缴纳所得税吗？黑石公司缴纳土地增值税吗？A公司能参照黑石吗？NO! A公司购买C公司股东B全部股权： B营业税：免！ A契税：免！ C企业所得税：2000×25%=500万元 C土地增值税：2000×30%=600万元 税负：1100万元A公司能参照黑石吗？NO! A公司购买C公司土地 B营业税：(3000-1000) ×5%=100万元 A 契税：3000 ×4%=120万元 A企业所得税：2000×25%=500万元 土地增值税：2000×30%=600万元 税负：220万元税中望月建议企业重组获取土地不仅要考虑现时纳税义务，还要考虑未来开发纳税义务。购买股权后以C公司名义开发手续限制要考虑。A、C公司所得税、土地增值税征收方式问题。【案例2】开发项目设置子公司还是分公司区别在哪里？ A房地产开发企业欲投资上海进行开发，面临问题是，在上海应该设立分公司还是设立子公司？区别点子公司分公司关注方面法律属性《公司法》第十四条规定：子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。分公司可使用总公司开发资质；子公司要重新申办资质。分公司不要注册资金，申办简便；子公司要注册资金，申办手续复杂。所得税独立纳税与总公司合并纳税合并纳税优势在于盈亏互补，母子公司体制不具备此种条件。母子公司形成关联关系，不利于资金调配及业务往来。征收方式不同，便于母子公司调节税负结构。分公司上缴管理费不产生税务问题；子公司上缴管理费要具备一定条件。风险控制独立控制分公司牵连总公司税务检查、稽查。信用评级经济纠纷、仲裁、起诉。土地流转土地流转难土地流转容易子公司承受母公司土地产生税收问题，契税、所得税、土地增值税、营业税等。分公司承受母公司土地属于正常流转。不设为分公司，设为项目部手续更简便。区域限制政府税源要求一般无要求当地政府为保税源，可强制要求设立子公司。 A房地产开发企业在上海设立子公司B从事房地产开发，B公司利润率20%，所得税税负5%。 A母公司在机构所在地核定征收企业所得税，应税所得率15%，所得税税负3.75%。 A、B公司管理层主要在A公司列支。A公司想减少B公司税负，计划管理层工资下放列支到B公司。可行性？ A房地产开发企业在南京设立分公司C从事房地产开发，C公司利润率不足10%。 A公司在机构所在地核定征收企业所得税，应税所得率15%，所得税税负3.75%。 C公司所得税按总公司税负3.75%缴纳，土地增值税当地主管税务局答复：所得税核定征收，土地增值税也要核定征收。还能降低税负吗？【案例3】合作开发如何利润分配最大化项目利润分配分配开发产品一方出资、一方开发1.成立合营公司3.不成立合营公司 分配开发产品2.不成立合营公司 分配项目利润【案例3】合作开发如何利润分配最大化【案例】东方公司准备以2 000万元人民币投资中澜房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由中澜房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现的利润按各自投资比例分红，项目利润为1 500万元，东方公司享有1 000万元。方案二：东方公司按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本为45万元，单位住宅销售价格为75万元，东方公司享有40套单位住宅。【案例4】土地增值税定价策略回避无效价格区间普通住宅价格策略土地增值税基本原理【案例】 A项目销售收入10万元，土地取得价款2万元，建安、配套等开发成本3万元，营业税金及附加率6％，计算应缴纳土地增值税收入102+3+0.5+0.6+1=7.1可扣除项目土地成本2建安等其他成本3税金10×6％＝0.6(2+3)×10％＝0.5开发费用（2＋3）×20％＝1加计扣除增值额10－7.1＝2.9增值率2.9/7.1=40.8%适用税率30%应纳税额2.9×30％＝0.87【案例5】土地出让款返还有无运作空间?招拍挂，是当前开发商拿地的基本途径。政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。共同特点：“没有直接说土地返还款”由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，税务处理也不尽相同。税务机关对收入的涉税认定，