房地产估价市场比较法 .pptxVIP

第三章　市场比较法 ;第一节　基本原理 ;一、市场比较法的概念;一、市场比较法的概念;一、市场比较法的概念;二、理论依据 ：替代原理 ;交易案例不动产;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Thursday, July 15, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。17:28:1617:28:1617:287/15/2021 5:28:16 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2117:28:1617:28Jul-2115-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。17:28:1617:28:1617:28Thursday, July 15, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2117:28:1617:28:16July 15, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15 七月 20215:28:16 下午17:28:16七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 215:28 下午七月-2117:28July 15, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/15 17:28:1617:28:1615 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。5:28:16 下午5:28 下午17:28:16七月-21 ;三、基本公式 ;（一）直接比较修正公式 ;（二）间接比较修正公式 ;（二）间接比较修正公式;四、特点与适用范围;四、特点与适用范围;;一、搜集交易实例 ;一、搜集交易实例;二、选取可比实例;三、建立价格可比基础;四、交易情况修正 ;四、交易情况修正;四、交易情况修正;五、交易日期修正;五、交易日期修正;六、区域因素修正 ;六、区域因素修正;区域因素 ;七、个别因素修正;七、个别因素修正;七、个别因素修正;八、求取比准价格 ;八、求取比准价格 ;第三节　市场比较法应用实例 ;项目 ; 定基地价指数表 ：;1　确定修正系数： 　交易情况一致，不需修正。 　交易时间修正已有相应的地价指数表。 　区域因素修正系数： 　　实例A：1／[1+ (-2%-1%-2%)]=100／95 　　实例B：1／[1+ (-2%-1%-2%)]=100／95 　　实例C：1／[1+ (2%+3%)]=100／105 　　实例D：1／[1+ (-3%-2%)]=100／95 　个别因素修正系数： 　　实例A：1／[1+ (-2%+3%-3%)]=100／98 　　实例B：1／[1+ (2%-3%+3%)]=100／95 　　实例C：1／[1+ 5%]=100／105 　　实例D：1／[1+ (-2%-4%-2%)]=100／92;2　进行因素综合修正 　比准价格=成交价格×情况修正×日期修正×　　　　　区域因素修正×个别因素修正 实例A比准价格： 1200×100/100×121/109×100/95×100/98 =1430.84元/平方米 实例B比准价格： 1300×100/100×121/111×100/95×100/98 =1522.15 元/平方米 ;实例C比准价格： 1400×100/100×121/119×100/105×100/105 =1291.18 元/平方米 实例D比准价格： 1100×100/100×121/103×100/95×100/92 =1344.12 元/平方米;3 计算估价结果：简单算术平均 （1430.84+1522.15+1291.18+1344.12）/4=1397.07元/平方米