某房地产项目市场深化报告.pptVIP

PART 4 怎样的物业类型组合将最适合本项目发展 项目物业类型组合的研判必须以市场消化量、客户需求以及精准的财务测算为基础 洋房年销售量约为7-9万㎡ 项目周边主要竞争对手年销售量估算： 洋房消化量 项目名称 项目总建(m2) 年销售量(m2) 开盘时间 小市板块 现代城 22.1万 约9.3万（统计10个月时间） 2010.5 云山诗意 57万 约7.2万 2007.10 碧水康桥 10万 约4.7万 2008.8 万基金海湾 35万 约7.3万 2009.8 世纪花城 15万 约7.1万 2008.8 周边竞争对手项目一般的年销售量约为7-9万㎡ 清远项目深化报告 城建兴业? 营销拓展部 二O一一年三月二十五日 谨呈：广东神洲天润集团有限公司 本深化报告主要解决的问题 一、本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性 二、本项目的商业形态应如何表现 三、本项目的开发将会面临哪些主要竞争 四、怎样的物业类型组合将最适合本项目发展 PART 1 本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性 清远定位大广州卫星城，居住占主导，写字楼氛围受考验 《清远市主体功能区规划（2010—2020年）》提出，清远市将定位为大广州的卫星城，将承担更多的工业及居住职能 清远市承担工业及居住的城市职能分工明确，对写字楼需求较少 广州 清远 区域规划 东城是未来核心商务区，小市板块未具备商务氛围 清远未来的城市规划功能明晰，各片区板块各司其职 清远市规划将于未来CBD核心办公商圈兴建东、西双塔，楼高初定为88层，介时将成为清远市的新地标 未来CBD核心区 新兴住宅区 大学城 高新科技区 资料来源：清远市规划局 发展方向 清远未来会建两栋88层高的写字楼，就建在规划的CBD商务区，就类似于广州的东、西塔那样，作为我们清远市的地标性建筑。 ------清远市规划局张工程师 写字楼分布零散，商务氛围欠缺，写字楼发展步伐较慢 清远市写字楼分布状况较为不均，主要集中在新城区附近 各写字楼间分布较为零散，办公氛围难以集聚，较难形成规模性的写字楼商务区 清远市写字楼发展发布较为缓慢，城区内纯办公性质的写字楼较少 写字楼市场 金沙商务大厦 卓越大厦 豪美大厦 中国电信 中国联通 目前写字楼多为企业自用，对外租售项目少 写字楼市场 清远市写字楼使用情况基本以企业自用为主，对外租售情况较少 中国联通 中国电信 汽运集团 目前清远市写字楼多为企业自用，对外租售项目较少 写字楼建筑体量基本不大，以小高层为主，大型企业属下的分支机构已基本消化了相关供应 三大写字楼垄断清远办公市场，企业可选性较少 写字楼市场 金沙商务大厦 卓越大厦 豪美大厦 清远市对外租售的写字楼供应较少，较具代表性项目为三个，分别为金沙商务大厦、卓越大厦和豪美大厦 由于写字楼供应少，可选择性少，三大写字楼基本垄断了市场 项目名称 总建 （㎡） 单元面积 （㎡） 租金 （元/㎡） 管理费 （元/㎡） 实用率 出租率 层数 电梯 进驻企业 金沙商务大厦 30901 103-150 30-38 2 72% 98% 15层 2台 建筑 装饰设计，广告公司，保险公司为主 卓越大厦 7173 625 40-50 3 100% 10层 1台 置业投资公司，证券公司，期货公司，黄金交易有限公司，广发银行，中国人寿保险 豪美大厦 15000 600 40-50 --- --- --- 17层 --- 豪美铝业 客户群较窄，多以大型企业为主 写字楼市场 除金沙商务大厦可零散分租外，卓越大厦和豪美大厦以自用为主，少量楼层只接受整层租赁的大型客户 进驻企业以房地产、广告、金融保险和银行等大型企业为主，中小型企业对写字楼需求度较低 写字楼选择少是出租率普遍偏高的根本原因 清远新城区未来定位以居住为主，清远未来CBD核心区偏离本项目，未来小市商务氛围竞争力弱 清远写字楼现状分布零散，商圈难以集聚，难以形成浓厚的商务氛围 清远市客群面窄，本项目开发写字楼产品所承担的风险度较高 小结 不建议开发写字楼 PART 2 本项目的商业形态应如何表现 清远市目前仅有城市广场和赢之城两个商圈，商业发展初级 清远市区目前只有旧城区的城市广场和新城区的赢之城商圈 项目所在新城区商圈前景看好，但目前仅有赢之城商圈，商圈氛围一般，有待发展 项目位于清远大道，目前周边尚未形成商业氛围 商业格局 城市广场商圈 赢之城商圈 本项目 城市和区域级别商业的租金水平未如理想 类别 赢之城商圈 城市广场商圈 商圈特征 区域级商圈 城市一级商圈 商圈覆盖范围 以赢之城为核心的商圈 以城市广场为核心，周边有先锋路、南门街、北门街 主要客户类型 居住在新城区的居民 清远市区高档消费一级百货商