某城市花园前期策划方案.pptxVIP

达利城市花园前期策划方案;;;;深圳特区报、南方都市报、房地产信息网、搜房网、深圳电视台等深圳主流媒体一路唱衰，在加上中天置业的丑闻，深圳楼市进入冰河期;不同类型客户在不同市场发展阶段的置业周期 ;2007二级市场：成交暴跌、供大于求;截至07年底，全市的市场一手存量约为27137套，约合271.1万平米，存量规模较06年翻了一番。 从消化率走势看，随着成交量的下降，下半年消化率急速下滑，到年底，消化率已低于10％。;;大势——银行放贷;大势——新盘分析;;08年商业银行获新的贷款额度，额度大幅下降;在市场供大于求、价格全面下跌，客户持币观望，政府多方打压的2008年;在这样的市场环境下 我们该如何操作这个项目。。。;;2030年，深圳将成为可持续发展的全球先锋城市 ； 规划上拟定两个核心区和五大新城，在产业上做创新和产业转型的排头兵，区域位置上，做到联合珠三角，港深一体化。 ——《深圳2030城市发展策略 》;区位价值： 未来城市中心;片区价值：航空城;片区价值：航空城经济体布局;片区价值：案例—韩国仁川国际机场布局;机场国际生活圈（水陆空交通完美结合提升法兰克福的国际地位） 第一圈层：机场的基础设施和空港相关的办事机构. 第二圈层：旅游渡假酒店、商务公寓 第三圈层: 私人住宅小区及办公楼、会展中心、文化娱乐设施;片区价值：案例—新白云机场布局;片区价值：机场圈层产业与产业人数;片区价值：机场带来的巨大人流;由于航空城的土地条件的限制和有限性,航空城物业的价值普遍不低。机场的人流量大，极需临时性住宅，例如酒店式公寓等，机场附近会有大量的物流公司，也需要大量的办公空间，商务公寓或写字楼有较大的市场，机场大量工作人员也需要住所，所以我们需要做一个航空城综合体。;项目情况分析;项目分析;地块四至;区域交通;片区楼盘分布;;从地块SWOT分析中打造核心价值;圈层竞争局势;三公里范围核心竞争圈;现有竞争楼盘分析——桃源居;项目基本情况：航程国际公寓是片区第一个公寓房，总共166套，户型面积小，面积为25㎡到67 ㎡的小两房，主力户型为42 ㎡的一房一厅。 项目定位：为航城片区第一个单身公寓??? 销售情况：1月19号开盘，到22号为止共售出46套，销售率为27.9%，42 ㎡户型销售较好，有35%的销售率。 客户情况：到场的客户层次不高，买家普遍是周边工厂的中层管理员甚至有相当部分是普通员工。;项目名称;5公里范围产业辐射圈;项目基本情况：近60万㎡的建面，社区配套完善，户型结构丰富，从单身公寓到大四房都有，产品品质量好。 项目定位：海HOUSE，海滨高尚住宅 销售情况：新一期推出为120 ㎡左右的双拼户型，价格为12000元/ ㎡，销售率为15%左右 客户情况：以西乡的自住客为主，部分南山的客户。;项目基本情况：低密度豪宅，容积率只有1.1，项目为10万建面，以花园洋房和多层为主，外加部分小高层。项目的户型分布为108㎡的三房两厅到207 ㎡ 的六房三厅，主力户型是四房。 项目定位：顶级山体豪宅 销售情况：未售 客户情况：以南山和宝安中心区的到访客户为主，还有部分西乡福永等的企业主。;项目名称;本案;;片区主力客户群;片区楼盘特征;位置：宝安区西乡黄田段107国道东侧 占地：3216.6㎡ 建面：9510.79㎡ 总户数：165户 配套：会所、商业街 均价：7500元/ ㎡ 项目卖点：片区首席酒店式公寓;位置：宝安大道与福海大道交汇处 建面：21.3万㎡ 物业类型：小高层 配套：会所、幼儿园、商业街、酒 店、篮球场、网球场， 总户数：522（二期） 均价：二期一批：3800 元/㎡ 二期二批：5500元/㎡ 项目卖点：地中海风情大社区;二房：67.4-78.7㎡占 31%, 三房：84.01-113.65 ㎡ 占 69%,;地点：宝安区西乡街道广深公路东侧 占地：6.4万㎡ 总建面：19.8万㎡ 配套：小学、中学、会所、商业街，超市，公车站等一应俱全 户数：1601户 均价：9800元/㎡（最新一期） 项目卖点：教育、环境、配套;楼盘名称;片区典型客户深度分析;典型客户 业主姓名：周晓华 年龄：29 籍贯：湖北 家庭结构：两口 职业：某电子厂采购部负责人 学历：本科 描述：来深圳6年，从电子厂基层做期起，深得上司的赏识， 2年前做上采购部负责人，年收入7-8万，现与同事合租金达 花园67㎡两房单位，租金1800元/月；认为是时候买房要个孩 子了，希望家就在公司附近,可以就近照顾家人。;典型客户 业主姓名：何宁 年龄：36 籍贯：广东 家庭结构：三口之家 职业： 某中学老师 学历：硕士 描述：来深圳8年，现某中学特级教师，从3年前买第一套房， 从此走上炒房道路