江苏连云港东亚小镇整合营销策划方案.pptx

城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因——[美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德 关于新市镇——新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万，如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。居住郊区化？郊区城市化？ 抛开这个问题我们冷静的来审视连云港项目——东亚小镇：连云港卫星镇的定位、以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完全有理由相信，我们在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。我们不敢说，东亚小镇能否为我们在连云港市实现“新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，东亚小镇的成功必将为我们郊区化开发续写里程碑式的一笔， 因为……东亚 不仅仅是在打造一座城，更应该是打造一片江山！让我们开启这一场江山的征战……胸怀江山，大隐人家！——追溯小镇宅院闲雅生活第三回合： 专案推广第二回合： 定位延展第一回合： 市场研判第一回合 市场研判《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！东亚小镇市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析概况供求片区内片区外别墅住宅客户片区置业客户项目认筹客户价格销售未来竞争分析基础主线补充东亚小镇市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析概况供求片区内片区外别墅住宅客户片区置业客户项目认筹客户价格销售未来竞争分析基础主线补充一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示连云港房地产市场自2006年到2008年开发过于饱和，整体环境不是很理想，甚至一些楼盘出此案滞销状况。在国家宏观调控逐步规范地产市场发展的背景下，连云港2009年上半年平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供需两旺，成交量较2008年增长了超过36％。一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示本项目开发时正处于新浦区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于饱和，市场竞争压力凸现；随着新浦区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。但本项目片区将成为连云港地产市场的一个神秘“战场”！一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示项目所在区域未来的发展规划方向短期内没有提上连云港重点发展规划范围部分完善的城市化配套将提高项目片区的交通便捷性，但整体外部环境不是很理想，不是城市发展的主线；一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育配套的发展仍然显示出滞后的特点；在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题还需引起我们和当地政府的格外重视！东亚小镇市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析概况供求片区内片区外别墅住宅客户片区置业客户项目认筹客户价格销售未来竞争分析基础主线补充一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示连云港市场的纯别墅供应量600套左右，还不包括公寓型住宅社区中的别墅量，总体供应量还是比较大的。本项目的区位归属于浦南板块，与云顶·英伦汇位置较近，开车距离的时间为15分钟，因而对我们项目可以有一定的参考价值。一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示新浦户型销售比例一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示片区销售价格2008-2009年，新浦住宅物业价格大幅上涨10.20％，高于其他城市整体价格涨幅水平。一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示价格上涨分析区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了片区的物业价值；08年捂盘销售直接击破了原有的刚性需求；随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点；市场低估了本