某房地产项目整体营销策划方案.pptxVIP

;项目住宅部分;第一部分 项目市场情况分析;1.1 广州市场情况及预测;1.1.1 广州市历史价格走势;1.1.2 07上半年广州商品住宅供求状况 ;1.1.3 07年6月广州/增城房地产市场情况对比;1.1.4 07下半年广州楼市预测;2、成交量相应增加，购买力承受考验 受益于下半年供应的迅速增多，购房者可选择面的扩大，预计下半年商品住宅的成交量会有所增加。然而，如此高的价位，如此多的货量，相信对广州市民的购买力来说，将是一个比较大的考验。单价万元以上的楼盘比比皆是，客户群的重叠范围越来越大，争夺客户的竞争压力将增大，对发展商及楼盘销售来说，也是一个不小的挑战。 随着商品住宅市场的价格继续攀升，首次置业者将被最大限度地逼退，“换房族”的比例进一步提高。同时，商品住宅的投资属性将会增强，加之下半年股市获利资金回流楼市，相信投资客的入市步伐会加快。;3、高价片区推货猛增，均价涨势明显 下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因，发展商暂时不会改变对价格的预期，降价的可能性非常小，楼价依然呈惯性增长；限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限，还不会产生大的实质性影响。 楼盘提升价格的幅度将适当放缓。上半年楼盘的提价幅度已经过快，市场需要一个承接、消化的过程；加之下半年宏观调控加强，买家维持观望状态，大幅提价反而面临一定的风险。 虽然楼盘价格的涨幅放缓，但由于高价片区（珠江新城、越秀、荔湾、宝岗大道等）的推货猛增，且花都成交比例将暂时回落，预估下半年广州市商品住宅的成交均价同比将出现飙升。保守推测，下半年全市商品住宅成交均价的同比涨幅在20%以上。;4、热点板块明显增多，城区再度雄起 从下半年新盘新货的推售分布来看，热点板块主要包括珠江新城、荔湾、金沙洲、越秀、花都、宝岗大道、广州大道北及华南板块等。其中，珠江新城成为头号大热板块，荔湾、金沙洲的供应量大幅增加，连沉寂多时的越秀、华南板块也呈现反弹的迹象；相形之下，上半年一枝独秀的花都板块将有所收敛，但依然位列下半年的主要热点板块。;广州市场总结;1.2 新塘镇市政及未来规划概况;1.2.1新塘镇市政概况;; ;花都区;工业发展情况： 新塘镇发挥区位、交通、资源、产业集聚的四大可持续发展优势，成功走出了一条“大工业、大商贸、大房产”的富民强镇之路。一些重点项目纷纷抢滩新塘投资置业，现有广州双菱轧钢厂、宝龙汽车、广州提爱思汽车内饰、康威集团、创兴牛仔、广英牛仔等一大批龙头企业，时至今日，新塘、沙埔、仙村已经形成颇具特色的工业产业带。汽车摩托车及其零配件制造业、牛仔休闲服装等三大支柱产业不断壮大，新塘镇经济产业已形成以经营牛仔休闲纺织服装、汽车及其零配件、摩托车及其零配件、建材、家具、造纸、食品、塑料、家电、制品业等l9个行业为骨干的工业体系。初步形成永和汽车、新塘摩托和服装、仙村、沙埔纺织、宁西家具和灯饰的格局，产业结构和布局得到优化。 民营工业发展情况： 民营工业是新塘的特色产业，也是新塘的支柱产业，约占全镇工业的90%。特别是牛仔服装已成为新塘民营经济的特色，并成为新塘一张通往世界的名片，拉近了同世界产业接轨的距离。目前新塘有牛仔服装及相关配套企业2600多家，占新塘工业企业的60%。有达到国际先进技术水平的各类服装纺织制衣设备6万多台套，拥有国际最先进的棉纱染色设备、牛仔面料织机以及制衣、水洗、漂染、防缩等最先进的后整理设备，形成了纺纱、染色、织布、整理、印花、制衣等完善的生产系统。在新塘，每天可加工生产250万件牛仔服装，年产牛仔服装超2亿件（条）。 ;;1.2.2新塘规划及未来发展方向;“两轴三定位三组团 ”;广深高速;“两轴三定位三组团”;区域性质与功能特点：;1.3 新塘房地产市场情况;1.3.1新塘住宅物业市场分析;;;广园东板块基本情况;城西板块及其他镇区基本情况;以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略）;3 面积区间;;;分析： 租方市场：总体来看，新塘镇较高素质的楼盘不多，但往来新塘的商务人士非常频繁，需求旺盛，目前处于供不应求的租方市场； 租价：从上表可以看出，租金较高，一房一厅最低可租到750元/月。如果交通方便，朝向好，家私全的新房屋可租到1800元/月，超过二房甚至三房单位租金，粗略估计租赁回报率可达到10%~15%，远远超过广州市中心的7%~8%。可见一房一厅或者公寓产品在新塘市场需求量大,但现时供应量不大,市场机会大； 租赁客源： 外来务工人员：当地农民大都在宅基地上自行建房，由于价格低廉，大多将大面积的自有物业租给外来经商人员办厂或工厂工人居住； 白领、