某地产品类规划.pptxVIP

交流：品类规划 2007年3月8日 1. 从产品分类说起 房地产（住宅）的分类有哪些？ 土地属性 【住宅的产品特征】：受四个方面的影响 区位、地理位置 周边配套、环境 产品属性 小区内环境和配套 房屋（单体、户型） 常见分类： 多层、小高层、高层 容积率（高、中、低） 档次（高、中、低档） 什么是万科的产品分类？ 【万科产品分类 = 客户 + 土地 + 产品】 基于客户-土地-产品的三角关系：在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品！ 客户导向的产品分类方式！ 2. 万科的品类规划 什么是万科的品类？ 【产品品类：客户＋土地＋产品】 客户是什么？ 产品 土地 客户 客户是什么？ 【11类客户划分】 经过客户细分，形成了统一的客户描述！ “富贵”和“务实”不在现阶段品类规划范围内！ 客户是什么？ 【客户细分的三个纬度】 家庭生命周期 购买动机 社会标志 社交娱乐 照顾老人 工作场所 独立空间 －－－－ 中老年核心 老人＋青年 中年三口之家 小太阳 自由青年 －－－－－ 支付能力 低 中 高 客户细分的标准：家庭生命周期、支付能力、购买动机（客户价值） 客户是什么？ 【客户家庭生命周期】 家庭生命周期的分类： 家庭核心不同，对产品的需求和关注点也有不同！ - - 核心单元数目会影响居住空间的需求 - - 孩子核心：考虑孩子学习、成长 - - 为了自己：考虑自己生活便利、工作方便 - - 为了老人：考虑老人养老 单核心家庭：青年之家、空巢 双核心家庭：青年持家、小太阳、后小太阳 三核心家庭：孩子三代、老人三代 客户是什么？ 【客户支付能力】 支付能力随着家庭生命周期的变化而变化！ 60 70 80 90 100以上 富贵之家 老年之家 25以下:63.8 25-29:64.3 30-34:78.1 35-39:85.1 40-44:90 45-49:94.7 50-54:84.9 55以上:70.1 务实之家 客户是什么？ 【客户购房动机（客户价值）】 购房动机 首次置业 栖居 结婚 外地安家 长大成人 改 善 环境改善 面积增加 享受生活 休闲度假 安享晚年 成功人生 投 资 目前品类规划不包含投资客 品质提高 客户是什么？ 60 70 80 90 100以上 富贵之家 老年之家 25岁以下 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 45-49岁 50-54岁 55岁以上 务实之家 【家庭生命周期＋支付能力+购买动机】 首次置业 改 善 空 巢 土地如何分类？ 【产品系列：尝试客户同土地的对应】 产品 土地 客户 土地如何分类？ 产品 土地 客户 市场 【四大系列：金色、城花、四季、高档】 划分标准：土地对应的客户价值！ 土地如何分类？ 产品 土地 客户 市场 【土地价值、客户价值】 市区 金色系列： 1、土地价值：城市中心，交通方便，配套完善 2、客户价值：便利的城市生活 3、不利因素：居住密度高，居住成本高，噪音影响… 城郊 四季系列： 1、土地价值：郊区，土地成本低 2、客户价值：房屋价格低 3、不利因素：交通、配套很不完善，居住不便 郊区 城花系列： 1、土地价值：城市边缘，快速发展，交通顺畅 2、客户价值：舒适的居住环境 3、不利因素：周边配套不够完善 土地如何分类？ 产品系列 土地属性 产品定位 客户价值 位置 交通 配套 定位 与市区单价比 金色系列 市区或新城区 发达 生活配套完善 中高档 1.5以上 便利的城市中心生活 城花系列 市区（含新 城区）边缘 便利 规划有完善的生活配套 中档偏高 1.2以上 舒适的郊区生活 四季系列 郊区（或卫星城） 不便利 不完善 中档 0.8以上 性价比，务实 高档系列 市区或郊区，拥有稀缺资源 便捷 对配套无要求 高档 2以上 成功人士的生活选择 产品 土地 客户 市场 什么是万科的品类？ 客户、土地、产品如何对应？ 产品 土地 客户 市场 土地 产品 客户 【客户、土地、产品对应：8大品类】 G2 品类名称 品类土地属性 产品核心价值 主力细分客户构成 G1 1)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套； 2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的劣势 3)商业价值高 便捷的城市生活 注重工作便利的商务型客户,关注产品服务及品质 商务人士(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系) G2 1)周边配套完善，交通便捷，且较为安静 2)适宜居