某某某项目市场分析与定价建议 .pptxVIP

无锡高端商品住宅市场分析与定价建议.（） 专业提供企管培训资料无锡万科一、高端商品住宅市场容量分析1、06年前3季各价格段商品住宅市场份额06年前3季高端商品住宅成交份额为7%，以06年全年290万㎡成交量预测，全年高端商品住宅成交量约为20万㎡。华府庄园惠山城郊别墅城市别墅新梁溪阳光城市花园临湖（外太湖、五里湖）高档别墅区香梅花园新区城郊别墅印象剑桥吉祥国际宝届山庄威尼斯花园檀溪湾代表楼盘二、高端商品住宅市场构成分析1、别墅产品：城市别墅、城郊别墅、沿湖景观别墅.（） 专业提供企管培训资料新梁溪人家阳光城市花园凯燕环球湖滨一号代表楼盘二、高端商品住宅市场构成分析2、热点板块的高档公寓产品二、高端商品住宅市场构成分析3、别墅项目市场存量　10月31各别墅项目存量　项目嘉德公园印象剑桥潭溪湾威尼斯花园二期宝界山庄江南景园新梁溪存量（㎡）6609.4337406.1628961.3826631.7718266.043880.984433.54价格（元）6800-75008k-10k10k-11k11k-12k10k-22k11k-20k8500-9000项目湖光山色金色水岸山水湖滨阳光城市花园吉祥国际金色江南香梅花园存量（㎡）19134.687680.82464510299.94353.472100013383.5价格（元）20k-33k8k-11k10k-18k8000750070007500.（） 专业提供企管培训资料别墅项目10月底存量约20万㎡，占到三季度末23万㎡可统计高端产品存量的很大部分。二、高端商品住宅市场构成分析4、热点板块的高档公寓产品存量　主要非别墅项目10月底存量　项目阳光城市花园新梁溪湖滨一号凯燕环球建筑类型洋房叠加（类多层）高层（20层以上）酒店公寓存量（㎡）23683.6528710.89约26000约23000价格（元）680075007000-780012k-20k高端公寓产品存量约10万㎡，其中部分项目未被计入统计量。所以高端商品住宅的实际存量约30万㎡。二、高端商品住宅市场构成分析5、城市别墅与高档公寓项目供求情况项目嘉德公园新梁溪阳光金色江南湖滨一号凯燕环球加总年初存量120005700002000000890001-10月销量5500240001300055003000290008000006年新增供应004700065002600053000132500其中未推量00130006500600002550010月底存量65003300034000210002300024000141500预计07年初存量50002800013000200001700018000101000.（） 专业提供企管培训资料到年底预计总销售约12万㎡，不计未推盘量的销供比0.61。与整体高端市场前3季0.36的销供比相比，城市别墅和高档公寓产品的市场表现要好得多。9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析1、历年中心区商品住宅市场供求情况05年以来中心区因没有供应导致需求无法释放。以02-04三年平均销售量计，中心区有年均7.8万㎡的潜在需求量。销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析2、历年副中心区商品住宅市场供求情况.（） 专业提供企管培训资料副中心区需求同样受到抑制。以02-05年均销售量计，副中心区约有年均38万㎡的需求量。目前年市场成交量约18万㎡，还有约20万㎡需求空间。四、高端商品住宅市场潜在容量分析——结论综述：1、05、06年高端产品市场年成交量约20万㎡。2、中心区因为没有供应而被压抑的需求量有7.8万㎡，预计其中2/3为高端产品需求，则中心区有约5万㎡高端产品需求未被满足。3、副中心区有20万㎡未满足需求，预计其中1/2为高端产品需求，则有10万㎡高端产品需求未被满足。结论：1、高端产品市场的潜在年容量约在35万㎡左右。2、考