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当前物业管理方案纠纷类型 当前物业管理方案纠纷类型 当前物业管理方案纠纷类型 目前物业管理纠葛的种类、 法律盲点及防止纠葛产生的若干 建议 跟着全国各地城市化进度的加速， 城市住所小区连片开发日异月新， 原 生状态下独门独户式的物业自主管理已被迅猛发展的城市物业集中管理所代替。 在这一物业管理的重要转型期间， 亟需完美的法律制度来加以调整和规范， 但目 前《物权法》 仍迟迟未能出台， 物业管理的有关法例已严重滞后于物业管理纠葛 的最新发展， 而《民法公则》 等的有关法律在办理物业管理纠葛时已到了捉襟见 肘的地步。 有感于此， 笔者作为一名基层法院长久从事民事审讯的法官， 对近几 年来所审理的近二百起物业管理纠葛进行了梳理和概括，找出此中的共性问题， 从审讯实务的角度剖析法律规定的不足， 并提出一些防止纠葛产生的建议， 以期 对完美物业管理服务，促使业主维权起到必定的作用。 一、目前物业管理的典型纠葛及当事人的抗辩原因 （一）物业管理费纠葛。 物业管理费纠葛系目前物业管理争议中最常有的问题， 其不单包含合同 商定的因供给物业管理而直接产生的花费， 并且还包含物业管理公司所代劳的供 暖花费、 供热水花费等。 目前的实质现状是， 小区物业管理费实质缴纳的比率约 在 70%至 90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要抗辩原因有： 1、物业管理 不到位，小区脏、乱、差； 2、供暖、供热水的温度不够，供给时间短； 3、小区 内存在业主车辆丢掉现象； 4、小区内配套设备不齐备等。 （二）业主财富损失补偿纠葛。 此类纠葛一般是由小区内业主的汽车、 摩托车、 自行车的丢掉惹起， 这 也是小区物业管理中最大的瓶颈问题。 因为对小区保安责任的有关法律规定不健 全，在怎样合理分派物业管理公司的财富损失补偿责任方面无有关依照， 所以极 易发生该类纠葛。 作为物业管理公司的主要抗辩原因是， 其所收物业管理费为综 合管理花费， 其收费水平仅能保证供给有关的洁净服务、 代劳服务及一般的小区 保安服务，没法保障业主的所有财富不因别人的犯法行为而遭到损失。 （三）小区公用设备伤人的补偿纠葛。 此类纠葛主要有因物业管理公司对小区内道路、 窨井、 广告牌、 管道等 管理不善， 以致业主遇到人身伤害而发生的纠葛。 作为物业管理公司的主要抗辩 原因是，其不是有关设备的所有人， 仅能供给一般的管理服务， 故不该肩负补偿 责任。 （四）无因管理纠葛。 此类纠葛主要波及物业管理公司与小区开发商曾签署过先期物业管理 合同，但在业主入住后， 甚至业主委员会建立后， 物业管理公司未能直接与业主 或业主委员会续订物业管理合同。 在先期物业管理合同已到期的状况下， 持续实 施的物业管理行为属无因管理， 物业管理公司向业主催讨物业管理费， 而业主不 愿意支付， 由此发生纠葛。 作为业主的主要抗辩原因是， 两方并没有物业管理合同 关系，同时也不认同开发商与物业管理公司之间签署的先期物业管理合同。 （五）小区公用部位的侵权纠葛。 个别业主进住小区后私自乱搭乱建， 惹起其余大多半业主的不满， 而这 部分业主要求物业管理公司查处个别业主乱搭乱建行为。 此类纠葛中， 如物业管 理公司查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的越权行为问题， 如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝止而不强行拆掉搭建物， 必然造成大多半业主 对物业管理公司的不满。 作为物业管理公司在此类纠葛中的主要抗辩原因是自己 无行政执法权。 （六）小区公用部位的出租营利问题。 此类纠葛主要产生于小区个别业 主或物业管理公司私自将小区物业的共用部位自用，或出租且营利只归自己所 有。因为此类纠葛波及到建筑物区分所有权问题， 发生纠葛时两方争议及分歧较 大。一般状况下， 自用或出租的个别业主或物业管理公司的主要抗辩原因是， 其 系合法使用物业公共部位。 （七）小区内泊车收费纠葛。 此类纠葛主要由物业管理公司以保护小区管理次序为由自行， 或以业主 委员会规定为由向拥有私人车的业主收取小区车位费、 道路保护费、 进门费等费 用而发生的纠葛， 因为物业管理公司所收取的上述花费常常系自行拟订而未经过 物价部门赞同， 或虽经过业主委员会赞同， 可是因为无相应法律、 法例或规章为 依照，所以争议较大。 物业管理公司的主要抗辩原因是， 收费主假如为修复小区 毁损的道路。 二、物业管理纠葛中的主要法律盲点 （一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个 别业主的诉讼行为常常波及到小区全体业主的共同利益， 此时业主委员会的参加 特别重要。那么业主委员会的法律地位怎样解决？其缔结物业管理合同能力以及 其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。 在目前还没有明确的法律、 法 规来确立业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。 （二） 无因管理