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经济评价指标计算实例 动态盈利能力指标计算事例[例1] 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。【解】因为ic=10%,利用公式 则该项目的财务净现值为 NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(万元）年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量－1000300300300300300例2已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的 财务内部收益率。如果 投资目标收益率为12％，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入300300350400400500现金流出1200净现金流量－1200300300350300300500年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)净现值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累计净现值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)净现值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)净现值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.3(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元（2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正期数值－1]*[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=(5-1)+189.65/226.97=4.84例6－3 某投资者以10000元/m2 的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税，0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的 购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股金）支付，相当于楼价70%购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％按年等额还款的商业抵押贷款。加入在该写字楼出租经营期内，其月租金水平始终维持在160元/m2,前三年的出租率分别为65％、75％、85％，从第四年开始出租率达到95％且在此后的出租金经营期内始终保持该出租率。出租经营期内的运营成本为毛租金收入的 28％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。 该项目的现金流量表：年份01234－1516－48可出租面积(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(万元)3369.638884406.44924.84924.8年运营成本(万元)943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)－28431资本金投入(万元)－9531抵押贷款还本利息(万元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量(万元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)－9531285658.21031.51404.73545.91）求NPV。因为ic=10%,NPV=- 28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(万元)2)求IRR(a)因为i1=11%时，NPV1=1701.6(万元)(b)设i2=12%,则可算出NPV2=-870.7(万元)(c) 所以IRR=14%+1% ×1701.6/(1701.6+870.7) =11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2