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通宇大厦可行性研究报告 目录 第一章项目开发背景 2 第二章项目规划现状 2 第三章项目周边环境及竞争状况分析 2 第四章产品设计建议 2 第五章营销方案 2 第六章开发进度 2 第七章财务分析及评价 2 第八章结论和建议 2 第一章项目开发背景 1.1 行业发展背景 从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地 产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。 据国家统计局最新资料显示， 2002 年上半年全国商品住宅销售了 6280 亿元，比去年增长 22.5% ，其中销售给个人为 1445 亿元，比上年增长 22.4% ，个人购房所占比重为 89.9% 。 目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人均居住面积 20 — 30 平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅产业将进入高速增长阶 段。 2000 年我国人均 GDP 为 830 美元， 2002 年更是达到了 870 美元，住宅开发占 房地 产开发 总量的 90% 以上。因此，未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产 业将进入一个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长 8.5% ；另外， 城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比去年增长 14.7% 。随着收入的增加和房改力度 的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有 25% 的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34% 的人是为了解决 基本居住问题， 51% 的人是为了扩大居住面积和改善居住条件， 5% 的人用于保值投资， 10% 的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住” 向“住好房”方向转变。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。 宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续 20 年。 1.2 西安市房地产现状 我市目前现有 房地产开发 企业 600 余家，但实际进行项目开发的只有 100 多家。 据悉，截至 2002 年 9 月末，全市金融机构各项存款余额为 1867.02 亿元，比年初增加 87. 70 亿元，增长 4.93 ％。其中企业存款余额为 733.83 亿元，比年初减少 6.86 亿元；储蓄存 款余额为 877.88 亿元，比年初增加 75.79 亿元。 据了解，今年市上计划开发竣工各类房产 505 万平方米，完成投资 180 亿元，而这 180 亿 元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移， 通过经济适用房建设的组织和管理，