如何规范房地产市场.docxVIP

论文题目：浅议如何规范房地产中介市场 选题背景： 一、 房地产屮介市场市场的发展随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业 取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生 了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有， 进入了飞速的发展时期。房产屮介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国 房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过 程。由于福 利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市 场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市 场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房 地产市 场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业 从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方 式，已不可能打开市场。其屮房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的 桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导 转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手 段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市 场，消化百姓手屮的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显。 二、 房地产中介市场存在的必要性1,以职工所在单位为主的住房保障体系要求建立中介市场服务体 系房改的目的是建立以职工所在单位为主体，通过劳动分配以向职工提供住房消费资金为主要内容 的住房保障体系。这一保障体系通过住房货币化分配，使住房真正成为商品，单位 在住房体制中 的角色由住房实物分配者转为住房资金供应者，职工转为房屋买卖的自由交易者。但是，由于个人 很难及时了解最新市场行情，对大多数消费者来说，要想掌握最新信息，并根据自己的意愿对不同 位置，类型，功能，特征，现状，权属的房屋进行选择并商议购买价格是一件非常困难的事情。这 就需要屮介服务业为他们提供市场信息，消费导向和专业顾问服务，使消费者买到合适的房子，使 住房消费资金形成良性循环。 以开发商为主的住房供给体系要求建立中介市场服务体系开发商逐渐成为住房供应的主力。 但是，许多房地产开发公司有专业的建筑队伍而没有专业的市场调查人员及广告策划和宣传人员。 在如何销售房屋方面缺乏专业人士，售楼人员大多都是临时雇佣，缺乏应有的素质和专业知识。 这就需要屮介服务业为其提供市场需求报告，广告策划，楼盘的代理销售及专业的售楼人员等服务。 以个人为主的住房消费体系要求建立中介市场服务体系 随着住房实物分配制度的取消，单位在住房消费方面的作用日渐弱化，城镇居民个人将 成为住 房消费的主体。然而由于住房是高值耐用商品，消费者在用自己的积累加贷款购房时表现出十分审 慎的态度，其对面积、质量、环境、服务等的挑剔，远远高于集团消费。要想建立以有效需求为导 向，以有效供应为基础的住房良性发展机制，就需要中介商认真研究不同消费者的不同心理和消费 行为，为消费者提供适合各自的市场信息，专业顾问服务等，以满足消费者的不同需求。 以银行为主的住房金融体系要求建立屮介市场服务体系 由于住房是一种高值商品，供需双方都需要金融业的支持，必须构建住房金融体系。这一体 系应通过建房融资、购房融资、住房信贷、债权证券化、住房公积金等体系支持住房的建设和消 费。由于住房信贷属于长期信贷，从而会降低银行资产的流动性，同时还会使银行承担利率风 险，影响银行的经营绩效。这就需要屮介服务商的介入，作为贷款人的担保人，负责对贷款人的身 份、资格和财务状况进行调查，对抵押物的权属状况进行审查。一方面为银行节省了一部分经营 费用，另一方面降低了银行的风险。同时为消费者提供金融代理及法律咨询，房产评估等方面的服 务。 以政府为主的住房调控体系要求建立屮介市场服务体系由于影响住房供给与需求的因素很 多，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡。因此需要借助政府政策的干预来影响市场供给和 需求的数量及价格。这就需要屮介服务商为政府提供充足的市场信息，并且传递政府政策及调控信 息，使供需双方有同等的交易地位，加速市场均衡的形成，促进供给市场的竞争。 三、房地产中介市场存在的问题 1 ,专业化水平低 目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清 楚。这 些人员主要在那些规模小或者是无证经营的屮介机构工作，他们中的多数人没有房地