商业地产核心问题分析培训教程.pptVIP

五、怎样寻找稀缺性业态？ 1、以供求关系判别稀缺性业态 稀缺性商业业态=项目所在区域急需产品 =未来项目所在区域需求产品商机 =项目均衡点 =商机 GEC Program * 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ 商场商品组合与消费者有不可分割的关系。所以商业地产开发一定要分析消费者心理，明确消费者需求及消费动机，有目的地进行商品组合。 GEC Program * 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ 1、重视消费需求和消费选择分析 2、了解消费者购物十一种动机（消费需求购物动机构成元素） 功能定位 市场定位 主题定位 业态定位 目标投资小业主定位 目标消费群定位 目标经营商户定位 经营规模定位 经营方式定位 个人动机： 角色扮演 娱乐 自我满足 学习新趋势 身体活动 感官刺激 社会动机： 家庭外的社交经验 与有相同兴趣沟通 同伴团体吸引 身份与权威 杀价的乐趣 GEC Program * 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ 3、商业地产项目商品组合应与顾客定位对接 4、商业地产项目的成本检核 GEC Program * 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ 案例：加拿大剑桥购物中心随机应变经营策略个案展示 1、剑桥购物中心管理公司营运范围与绩效介绍 2、重要经营策略解析 （1）背景分析：北美地区购物中心发展之路 （2）根据市场变化不断调整的总体经营策略 A、策略一：集中化策略 B、策略二：选择性投资 C、策略三：加强核心资产的管理 D、策略四：保守的财务策略 GEC Program * 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ （3）加强功能性管理 措施一：强调人力的有效运用 措施二：寻求节税之道 措施三：锁定美国大型零售业者 措施四：争取在美国不动产市场的发展机会 措施五：加强与各利害关系人之间的管理 措施六：强化环境品质的管理 （4）谨慎乐观的投资态度 3、剑桥购物中心管理公司经验借鉴 借鉴一：了解相关顾客的需求 借鉴二：以收入保证方式招商 GEC Program * 七、如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 高风险，高收益。但前提条件是，在实际运作中规避风险。发展商若想在商业地产开发中取得较好的经济效益，就必须通过最佳的投资回报方式规避风险。 GEC Program * 七、如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 1、通过最佳的投资回报方式寻求效益与风险的平衡 低利润 高利润 中高利润 中低利润 利润 低风险 风险 高风险 中高风险 中低风险 业态风险与利润成正比例 风险：利润=1：1 主力店 零售百货类（低利润/低风险） 个体店 连锁品牌店、便利店 （高利润/高风险） 专卖店 批发零售 （中高利润/中高风险） 次主力店 酒楼、小型专卖店超市、折扣店 （中高利润/中高风险） GEC Program * 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 商铺的价格比住宅的价格高很多，面对着较高端的客户群体。实现购物中心的全面营销，发展商必须树立购物中心的良好形象及拟定有吸引力的招商租赁合约。 GEC Program * 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 1、树立良好形象并制定不同的招商办法 （1）拟定广告争取承租的整体策略 （2）制定有效的招商策略 策略一：运用租用、抽成策略 策略二：签定知名主题商店 策略三：展现完整的行销推广计划 策略四：顾客导向的商品架构 策略五：拥有专业团队指导行销策略，结为利害与共的经营团队 GEC Program * 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 2、根据不同定位制定招商办法 （1）主题商店条件及其招商办法 （2）一般商店招商办法 （3）招商合理的租赁条件 主题商店招商条件 A、符合业主之拟定发展方向、具有良好形象 B、过去三年具有良好的经营绩效 C、具有经营管理特色 D、拥有带动发展及集客能