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房地产筹谋介绍 一、房地产及房地产市场观点??? 房地产是指土地及土地上的改进物，而土地上的改进物是指修建物、门路、停车场、水电设施等。由此可见，房地产是由土地引申出来的一组商品的代名词。例如住宅，它除了衡宇以外，还包罗土地、门路、草坪、停车场、变电站等一些大众设施。 ??? 房地产市场是房地产商品流通中种种互换干系的综合，是地产市场、房产市场与房地产劳务办事市场组成的市场体系。一般意义上的房地产市场，就是进行房地产生意业务的场合。房地产生意业务一般包罗房地产转让、房地产抵押和衡宇租赁等经营运动。而房地产开发经营，是指房地产开发企业在都会计划区国有土地上进行底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概租售、出租商品房的行为。可以这样说，房地产市场是联结地方开发建立与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品代价和使用代价的中介。 二、房地产市场的特点1、房地产市场供给的特点?? （1）市场供给缺乏弹性。供给弹性是指生产者对市场需求或代价变革的敏感水平。由于房地产自己的特点，土地稀缺，建立历程庞大，生产周期长，房地产生产企业在短时间内很难增加供给总量或淘汰供给量。结果，求过于供或供过于求的局面一旦形成，就会维持较长一段时期。?? （2）市场供给的差别质。差别质是指同类产物内部，由于按差别方法或差别尺度生产，导致产物质量的差别。房地产生产具有单件性，由于产物的位置、情况、数量、档次差别以及房地产企业的生产能力和用户的具体要求差别，市场上供给的房地产产物一般都是差别质的，供给具有多样性。?? （3）市场供给的地区性。由于房地产的牢固性、稀缺性、永久性等特点，房地产供给的地区范畴比一般商品小，销售工具一般是同一个定向地区范畴内的需求者。虽然，在一定范畴和时期里也可为异地提供一定命量的房地产，但总的看，属于“本地产本地销”。??? (4)市场调治的不完全性。都会土地国度所有，衡宇中相当一部分国度所有。国有土地使用权的出让由国度垄断经营，地价既受市场调治，又受国度宏观调控。在公有住房占较大比例的情况下，市场代价在一定水平上受国度的垄断，以保障大多数人的根本利益。 2、房地产市场需求的特点??? (1)市场需求的遍及性。由于房地产既是人类生存、享受、生长的根本物质生活资料，又是生产经营性牢固资产，更是都会经济、社会、科技运动的依托和载体，因此，从小我私家抵家庭，从企业到社会，从社会下层到上层国度构造，都离不开它。??? (2)市场需求的多样性。需求者购买房地产通常有差别的目的和设想，对衡宇结构、修建尺度、造型、位置、楼层乃至期货、现货等有差别的要求。??? (3)市场需要的融资性。房地产购买开支较大，需要者短期内全部支付或直接支付往往有困难。为解决房地产使用的恒久性与支付的即时性的矛盾，通常需要借助金融信贷机构和社会资金的融资作用，开展房地产金融业务。(4)市场需求的恒久性。就小我私家和家庭而言，与购买一般商品差别，购买房地产是一项极其重要的家庭决策，通常要经过较长时间的资金准备。另外，人们对房地产的要求纵然在一定时期内满足了，但人们的需求目的和尺度往往也随着时间的推移产生变革，从而使得新的需求产生。因此，房地产在总体上更新频繁。 三、房地产市场机制的特殊性 市场机制是指市场竞争、代价、供求等要素之间互为因果，相互作用而形成的一种经济机制。它具有自动驱使供求干系平衡的功效。 市场机制包罗：供求机制、代价机制、竞争机制、信息利率和人为机制。 （图1）市场机制作用示意图 ?（图1）表现在一个完全竞争的市场里，代价变革、供求变革和生产范围变革，在充实竞争变革下的内在联系。从（图1）中任何一点出发，都能得到一个合乎逻辑的循环历程。例如，某类商品的代价上升，就导致生产扩大。扩大到一定水平会造成供过于求，代价下降。代价下降导致生产范围缩小，缩小到一定水平也会造成求过于供，又引起代价上升，等等。??? 房地产经济中市场机制的特殊性：??? ①我国都会土地国有，国度对房地产一级市场的垄断，虽然可以限制市场的投机性，但也在一定水平上限制自由竞争。??? ②都会土地代价从总的趋势看趋于上升，得到超额利润的时机多，使得房地产投资者踊跃。??? ③房地财产受政策，社会等方面影响很大，加上竞争猛烈，因此，市场颠簸大，投机性强。??? ④房地产市场状况往往成为整个经济形势涨落的信号，波及效应强。??? ⑤房地产商品生意业务历程主要是权属转移，商品实体一般不动，经济运动的执法特性比力显著。因此，房地产市场比一般市场受到的法例约束要大。 四、房地产筹谋的内容??? 房地产筹谋是指在房地产领域内运用科学范例的筹谋行为，凭据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为底子，以奇特的主题筹谋为焦点，综合运用种种筹谋手段，按一定的步伐对未