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房地产法根本问题 导论房地产法的根本问题  第一节房地产的相关看法辨析  房地产法是一个新兴的执法部分，有人称房地产法在我国事最具中国特色的执法。高富平、黄武双：《房地产法新论》，中王法制出书社2000年版，第4页。在世界各国的执法体系中，大多有土地法或不动产法。而我国由于恒久以来没有制定物权法，也就不存在物权法体系下的不动产法。事实上，房地产在我国事最主要的不动产，人们习惯上把调解房地产权利义务干系的种种执法法则统称为房地产法。李永泉主编：《修建法与房地产法概论》，西南交通大学出书社2004年版，第143页。当前，在制定物权法的配景下，在建立资源节约型、情况友好型社会的要求下，重新审视我国的房地产执法制度，其意义不问可知。 一、房地产看法辨析 （一）房地产的看法 关于房地产简直切寄义，目前尚无明确的执法划定。学说上，关于房地产的寄义界定看法颇多，差别较大。主要有以下几种看法：（1）房地产是衡宇及其相关联的土地；（2）房地产是土地及其牢固物；（3）房地产是作为财产的房产和地产及对房产和地产的经营运动。李寿庭：“论房地产法的几个根本问题”，载《中外房地产导报》1996年第22期。上述几种差别的界说，其分歧在于房地产中以谁为主、房地产所包涵的范畴有多大？房地产究竟是以房产为主照旧以地产为主？房地产是仅指土地及其牢固物或衡宇及相关联的土地，照旧应包罗与它们相关的权利及经营运动？ 房地产在世界其他一些国度或地域的执法中被称为不动产（real estate），各国对房地产的划定不尽相同。在美国，房地产是指土地及其上的永久性修建物以及底子设施和诸如水、矿产等自然资源，还包罗与土地所有权有关的任何权利或利益。日本民法则定，不动产是指土地及其定着物。德百姓法典划定，不动产是指土地及其组成部分，并且其组成部分还必须是牢固隶属土地之上。英国物权法则定，不动产是指土地及隶属于土地的人工结构及附带的各项权利，且地上修建物隶属于土地。从各国执法关于不动产划定的配合点来看，不动产是以土地为焦点，包罗土地及土地的隶属物及相关的权利。在我国，房地产是一个约定俗成的术语，已为理论界和立法所肯定，但其范畴要小于不动产的范畴。应该说，房地产是一个综合、复合的看法。人们可以从差别的角度去理解它、使用它。就执法层面而言，它至少应包罗以下几个条理的内容： 1房地产是房产和地产的有机结合 房地产是房产和地产的合称，且房产和地产之间存在密不可分的干系。所谓房产，是指在执法上有明确权属干系的衡宇财产，它是衡宇经济代价在执法上的体现。衡宇是修建于特定地块上的形成牢固运动空间的修建物。对衡宇的所有权或其他权益被称为房产。地产是指在执法上有明确权属干系的土地大概以土地为标的物的权利，它是土地经济代价在执法上的体现。土地是有特定四至范畴的陆地外貌。对特定地块的排他的支配性权利便是执法意义上的地产。因此，地产的根本要件有二：一是特定地块；二是对特定地块的支配权。两者缺一不可。对特定地块的权利可以是所有权，也可以是使用权。在我国，只有国度(或全民)和农民团体(或农民团体组织)才气享有土地所有权，并且土地所有权不可自由转让，故可纳入民法则范的地产权利仅指土地使用权。另外，土地使用权的租赁、土地使用权的抵押等土地权益，属于广义地产的领域。 在理论上，衡宇和土地或房产和地产均可以相互独立存在，即创建两个所有权。但是，衡宇必须创建在土地之上这一自然事实，使得衡宇必须与土地或土地使用权结合在一起，才气称为完整的财产。因此，一般而言，可以有独立的地产，但没有脱离土地或土地使用权的房产。衡宇和土地的密不可分性体现在以下几方面： (1)从实物形态看，房与地是联结在一起的，衡宇总是建在土地之上，依赖土地支撑才气存在。 (2)从权属干系看，衡宇所有权是否正当，通常要看衡宇所坐落的土地的使用权是不是正当取得，非法占用土地所制作的衡宇，尽管是自己投资制作，修建人也不能取得衡宇所有权。 (3)从代价组成看，岂论买卖或租赁衡宇，房价、房租都包罗着地价、地租；并且，因级差收益导致的土地或土地使用权的代价差别也最终体现在房产代价上。 (4)从权利处分看，纵然将衡宇和土地视为两个独立的物，衡宇的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。 因此，在执法意义上，作为一项独立财产，房产固然地包罗土地或土地使用权，无须称其为房地产。 2房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是焦点 从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，并且是永久性的，但衡宇却不能独立存在，必须以土地为底子。从房地产实务来看，土地使用权的得到是房地财产的底子和前提，是房地产开发经营运动的开端。从房地产的代价组成来看，房地产的代价分为房价和地价两个部