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PAGE PAGE 35 房地产法教程 第一章 我国建立用地根本制度 知识点：土地分类及其归属利用制度概述：土地分类、土地归属制度、土地利用制度以使用权为焦点；国有都会土地及其疏散利用体制：可流转的国度土地使用权制度的创建、都会建立用地的现状与问题；农村建立用地及其征用制度：农村土地归属和利用现状、农村土地分类及其利用范例、城乡建立用地及其存在的问题；土地使用权出让：土地使用权出让行为、土地使用权出让执法干系的主体与客体、土地使用权出让条约和使用权登记行为、土地使用权出让方法、出让条约的履行及其违约责任；出让土地使用权的终止。划拨土地使用权：两种划拨土地使用权；公益目的划拨土地使用权的根本定性以及出让土地使用权的区别；传统划拨土地的转轨。取得土地使用权：租赁取得、间接取得：土地使用权的转让和出租。 重点：土地分类、土地归属制度、土地利用制度；都会建立用地的现状与问题；农村建立用地及其征用制度；土地使用权出让：土地使用权出让执法干系的主体与客体、土地使用权出让条约和使用权登记行为、土地使用权出让方法、出让条约的履行及其违约责任；出让土地使用权的终止。公益目的划拨土地使用权的根本定性以及出让土地使用权的区别；传统划拨土地的转轨。取得土地使用权。 难点：土地利用制度；农村与都会建立用地的现状与问题；土地使用权出让：土地使用权出让执法干系、土地使用权出让条约和使用权登记行为、土地使用权出让方法、出让条约的履行及其违约责任、终止。公益目的划拨土地使用权的根本定性以及出让土地使用权的区别。取得土地使用权。。 第一节 我国建立用地根本制度概述（一） 一、房地产的相关看法与特征 （一）房地产及其相关看法 1、房地产：房产与地产 中国只有国度和农民团体享有土地所有权，且土地所有权不可自由转让。 衡宇和土地的不可分性： （1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，衡宇总是建在土地之上，依赖土地支撑才气存在。 （2）从权属干系看，衡宇所有权是否正当，通常以衡宇所坐落的土地使用权是否正当取得，非法占地所建衡宇，尽管是自己制作，不能取得衡宇所有权。 （3）从代价组成看，衡宇代价包罗地价与房价两部分。 从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。 2、房地产与不动产 3、物业 来源于东南亚、香港。物业是指单位性房产。物业治理是对楼宇、衡宇的经营治理。 （二）房地产的执法特征 1、永久性 2、牢固性与宁静性 3、特定性：是典范的特定物 4、须要性和供给有限性 5、资本代价。 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回首和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、规复时期（1979-1988年） 1983年，建立部《城镇小我私家制作住宅治理步伐》，赋予城镇小我私家制作住宅的权利。同年，国务院《都会私有衡宇治理条例》。 1990年，国务院《都管帐划条例》，后修改为《都管帐划法》。 1986年：《土地治理法》 3、现行制度创建时期（1988-2002） 1990年5月，国务院公布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：国度凭据所有权与使用权疏散原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。 1994年，《都会房地产治理法》。 建立部实施的规章：《都会房地产开发治理暂行步伐》（1995），《都会衡宇租赁治理步伐》（1995），《都会房地产转让治理规定》（1997），《都会衡宇中介办事治理规定》（1996） 《土地治理法实施条例》（1991）；《建立用地筹划治理步伐》（1996）；《土地登记规矩》（1995）；《土地权属争议处理惩罚暂行步伐》（1995）；《外商投资开发经营成片土地暂行治理步伐》（1990）；《都会国有土地使用权出让转让筹划治理步伐》（1992）等。 制度整适时期 大抵从2001年开始。 （二）房地产现行立法问题、成因和出路 1、存在的问题 （1）立法性质带有浓厚的行政治理色彩 （2）行政治理权力对民事权利过多干涉 （3）多条理、多部分立法 2、成因 （1）政府推动下的房地财产和市场 A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权，同时也作为制定出让规矩，维护地产市场秩序、监视和惩治主体。 B、房地产开发中需要治理种种百般的审批手续。 C、政府的管束行为渗透至房地产生意业务的各个环节。 （2）立法指导思想上的问题 A、治理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系 1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、衡宇所有权、土地使用权及上述物权的取得、变动权利。 3、房地产执法法例 （1）国有土地使用权法：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《划拨土地使用权治理暂行步伐》、《协议出让国有土地使用权最低价确定步伐》 （2）房地产开发治理法 （3）其他 （4）相关执法法例 A、土地治理法 B