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PAGE PAGE 1 房地产全程筹谋 房地产全程筹谋理论模式 随着房地财产的迅速生长，房地产营销筹谋、全程筹谋也随之快速生长起来，然而在实际运行当中，大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简朴化的经营模式，底子谈不上真正意义上的营销与筹谋。生长商凭感觉定位已既成事实的楼盘，事后筹谋，更多的是一种营销筹谋与销售推广。同时，由于房地产市场化的水平越来越高，小我私家消费已成为市场主流， “筹谋大家”依靠“点子”制胜的时代已经已往，种种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目种种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、范例成为房地产全程筹谋的运作原则。 一、营销筹谋观点与实质 日本筹谋专家和田创对筹谋的界说是：筹谋是通过实践运动获取更佳结果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部情况予以准确地阐发并有效地运用种种经营资源的底子上，对一定时间内的企业营销运动的行为、实施方案与具体步伐进行设计和筹划。 筹谋思维是知识密集型的高级思维，严密性和创造性以及某种意义上的灵感性是其根本的思维特质。 它差别于一般的创作思维，也差别于经营治理思维，差别于经验思维、理论思维、形象思维，而是一种以创造性思维和直觉思维为精华的多种思维方法融为一体的组合思维。博识的知识，富厚的经验，敏锐的市场触觉，深厚的专业素养是卓越的筹谋思维的底子。 筹谋思维的严密性与围棋思维相仿，既要有良好的大局观，又要有精确的盘算能力，以权衡得失，判断优劣，明确取舍。 筹谋思维的灵感性与告白的创意思维相仿，百思不得其“解”，偶然灵光一现，山穷水复之际，瞬间柳暗花明。汽车大王福特创造划时代的“流水作业”，就是因为在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工协作的事情情景，突现灵感，受到启发，并加以创造性设计和发挥而形成的。 营销筹谋以综合运用市场营销学及相关理论为底子，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。在筹谋的历程中，创意是灵魂。 二、房地产全程营销筹谋观点 市场经济的生长与生活水平的迅速提高，使消费者对居住条件的需求条理与时俱进，同时也促使了房地财产的迅猛生长。西安房地财产起步较晚，但生长十分迅速，各房地产公司之间竞争异常猛烈，加上非房地产企业携巨资不停进入房地财产成为新的竞争者，房地财产的竞争将日趋白热化，整合与被整合将是必须面对的现实。 房地产营销治理就是在目标市场上到达预期互换结果的自觉努力。 房地产全程营销筹谋就是运用整合营销观点，对开发商的建立项目，从看法、设计、区位、情况、房型、代价、品牌、包装、推广上进行整合，公道确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方配合利益为中心，通过市场视察、项目定位、推广筹谋、销售执行等营销历程的阐发、筹划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深条理及未来需求的底子上，为开发商筹划出公道的建立取向，从而使产物及办事完全切合消费者的需要而形成产物的自我销售，并通过消费者的满意使开发商得到利益的历程。 一个真正的筹谋方案就是要将目标项目置于国度、西安市房地产生长的大配景下进行具体阐发，以消费者的未来期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确立它的焦点定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建立、营销、办事、治理等方面提出比竞争者更有效地满足主顾需求的实施细则，从而为开发商的项目整体观点，准确地创建起一整套代价体系，力求通过产物差别化战略，最大限度的制止竞争、逾越竞争，使开发商及其产物在社会民众面前树立良好的品牌形象，最终到达不战而屈人之兵的营销战略境界，到达把企业整体地销售给社会大众的目的。因此，最低尺度就是为开发商筹划出适应市场、有效供给的目标项目。 三、房地产全程筹谋在房地产建立中的职位 筹谋咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场阐发为依据，对未来可能面临的市场需求变革，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操纵的项目蓝图。这个蓝图是创建在对遍及的底子信息资源的阐发上，是乐成的底子。 筹谋咨询机构是开发商与修建筹划单元、园林设计单元、施工单元，以及销售公司、告白公司、物业治理公司等中介办事部分的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格凭据确定的项目观点设计执行，又要随时凭据市场需求变革，对既定目标作战术调解，要协调和判断各专业公司的事情进度与结果质量，并提出革新意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标配合事情的责任，最终目的就是使整个项目实现整体筹谋意图。 四、早期房地产筹谋理论模式阐发 （一）观点筹谋模式 筹谋人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘创建起观点认识，引