房地产策划模式的比较.docxVIP

房地産策劃模式比較及全程策劃內涵 房地产告白筹谋、营销筹谋、项目全程筹谋，不一而足。但将其归类、整理，大抵可分为三种典范模式，这三种房地产筹谋模式，根本可反应出房地产筹谋的已往、现在和未来。 1、看法筹谋模式 2、卖点群筹谋模式 3、等值筹谋模式 4、房地产全程筹谋的内涵 （1）土地代价研判 （2）看法设计 （3）视觉设计 （4）营销筹谋 （5）市场推广、媒体组合 （6）工程质量、本钱、工期控制 （7）物业治理、售后办事 （8）品牌培植与运用 房地产项目的选择与论证 ──房地产项目生长筹谋的内容与要领 一、对房地产项目选择与论证认识的误区 误区一：房地产开发经营的简朴化、看法化 误区二：房地产后期营销、告白万能化 误区三：房地产项目选择与论证的形式化 以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项事情简朴行事，令项目马虎上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运筹划，在猛烈的市场竞争中，这样的项目是难以乐成的。 二、从房地产开发的根本特性认识项目选择与论证的重要性 1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。 (1) 房地产开发需要筹办大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险； (2) 由于开发周期长，开发者需要预计市场变革，开发条件变革所产生的风险水平； (3) 开发商要权衡自身蒙受风险的能力与限度。 一项乐成的地产生长项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。 2、房地产项目开局的优劣是项目成败的要害所在。 (1) 房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不妥而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。 (2) 项目选址不妥，前期市场定位与修建设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、筹谋的高着都是难以挽救的。 3、房地产开发具有很强的地区性和产物差别性。 (1) 一方水土养一方人，任何乐成的开发经验都必须与本地的开发条件与市场状况相适应； (2) 同一地块差别时期，差别的开发方法会产生差别效果、差别效益，令房地产的生长是极具创意和面对市场挑战的。 因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证事情，任何人都不能轻谈对生长项目有胜的掌握。 4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。 房地产开发是一项涉及面广、比力庞大的经济运动，从实务上来讲具有很强的操纵步伐。前期不做好全面的开发筹划事情，见步行步，会造成入手容易，实施难，是许多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，本钱低开高走，局面难以控制的主要原因。 三、房地产开发项目选择的看法和步调 1、 看法：项目选择是对房地产开发项目就其开发代价进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的要害。 2、 项目选择的步调： a、 遍及寻找投资项目 b、 精心筛选投资项目 c、 对重点项目进行投资时机性研究（开端可行性研究） d、 项目投资谈判 e、 详细可行性研究（生长筹谋） f、 公司的决策与实施 四、房地产开发项目的论证（可行性研究或生长筹谋） 1、 看法：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或开端决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和阐发，运用已有的经验和专业的评价要领，寻找到项目较公道的市场目标、市场定位及得到土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究结果应对日后项目的实施操纵具有较高的筹谋指导作用。 2、 项目论证的阶段性 (1) 项目投资开发的时机性论证 指在筹划参数尚未得到政府批准的前提下，以经验为主，凭据项目所在地区和市场一般条件以及通例性筹划指标、开发结果指标和项目的特点，就其开发的市场时机、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技能、经济问题进行研究论证。 (2) 项目投资开发的详细论证 指在筹划、开发的条件根本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的阐发研究事情。本论证不但要解决投资的技能经济指标问题，还要确定开发、营销的根本偏向与模式。因此，从事该项事情所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。 3、项目论证要解决的问题 (1) 立项时的宏观情况是怎样的 主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，本地居民生活特性、民俗习惯及都会筹划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。 (2) 立项时的微观情况是怎样的 了解企业的情况、开发经营能力，竞争敌手的状况所在区域相关楼盘与典范楼盘的情况，项目的根本条件与建立条件、项目筹划建立要求，项目到场各方的状况与优势。 (3) 项目的市场定位阐发 包罗市场细分，选择