房地产策划编年史.docxVIP

房地产筹谋编年史 房地产筹谋从萌芽、起步直至生长到现在，已整整走过了十年的历程。纵观房地产筹谋史，从运用种种筹谋技能手段使房地产开发项目乐成推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项筹谋阶段、综合筹谋阶段和复合筹谋阶段。一、单项筹谋阶段（1993--1997）　　此阶段是以著名筹谋家王志刚先生乐成筹谋顺德碧桂园作为标记、起点的。此前，房地产筹谋正处于孕育时期，未真正引入筹谋的理念。不外，人们照旧感觉到房地产筹谋的萌芽。1990年至1992年间，一位从台湾请来的销售专家仇福宪小姐，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售步队，提倡按揭贷款楼盘，首推卖楼花理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。仇小姐带来的全新的销售气势派头和销售本领，可以说是大陆房地产筹谋的蓝本。　1993年6月，顺德碧桂园因王志刚先生的参加而使房地产筹谋在项目开发中起到了要害作用，开创了房地产筹谋实践乐成的先河，王志刚先生因而成了房地产筹谋的开山祖师。王志刚先生持名牌的背后是文化的理念给碧桂园项目赋予给你一个五星级的家的全新生活方法，并整合和变更了强大的新闻资源将这一思想流传出去。特别是推出可怕的顺德人的系列悬念告白，使碧桂园在人们的心目中瞬间酿成了乐成人士的故里。但是这个时期的筹谋还停留在告白筹谋的原始阶段，如顺德碧桂园，给人印象最深的照旧告白。　　随着房地产筹谋实践的日益深入，通过筹谋乐成的个案不停增多，房地产筹谋理论思想也逐渐形成，其代表人物首推王志刚先生。他指出：好项目不是找来的，而是筹谋出来的，强调筹谋在项目开发中的重要性。名牌的背后是文化--文化承载量越大的项目其效益释放量越大。他把每个房地产项目文化内涵作为筹谋的切入点，强调项目蕴涵的文化对产生名牌项目起主导作用。他认为精确的市场定位是乐成筹谋的核心，对社会大趋势的精妙掌握是能否认位准确的前提；思路决定出路--正确的思路可使跳楼项目起死回生，迷乱的思路常会弄巧反拙。他还提出筹谋人以智力创造出生产力的思想。由于王志刚先生这一阶段忙于房地产筹谋实践，系统理论总结不多，显得非常零散而缺乏系统性。但这些只言片语是他从房地产筹谋实践中产生的真知灼见，在房地产筹谋界影响很大，具有一定的理论意义。　　由于房地产开发项目在各个阶段引人筹谋的理念和手段而得到乐成，因而房地产筹谋普遍得到了人们的认可。于是，生长商在企业内部纷纷设立筹谋部，专业筹谋署理公司、物业照料公司也应运而生；以房地产筹谋为谋生手段的自由筹谋人也触目皆是。此阶段出现了几个知名的筹谋署理机构，如以前期投资筹谋著称的广州珠江恒昌房地产照料公司、以销售筹谋署理闻名的广州经纬房产咨询公司、以设计筹谋著名的深圳万创修建设计照料公司等。以独立筹谋人自居的王志刚先生，于1997年创建了王志刚事情室，专事房地产及其它领域的筹谋实践和探索，结束了其独立筹谋人的流浪生涯。经过几年的实践，房地产筹谋实践总结也开始出现。此时期影响最大、被外洋华人称为大陆奇书的是1996年3月出书的《谋事在人--王志刚筹谋实录》。此书作者用流畅的笔调，描述了王志刚先生从顺德碧桂园进入房地产筹谋王国的神秘历程，是一部不可多得的介绍房地产筹谋人及筹谋神秘领域实录的好书。1996年12月，海内首本探索房地产营销筹谋专著《房地产营销筹谋实务》出书。该书对房地产营销筹谋的原理、作用、要领等作了论述，具有开创性。但该书在理论的深度和广度方面均有欠缺，影响不大。97年5月，由倪时峰、黄长乐等撰写的专著《房地产营销计谋与本领》出书。该书总结了海内外房地产营销筹谋的先进经验和理论，内容富厚、看法新颖，荣获第二届全国房地产及住宅研究优秀论文三等奖。1997年10月，由周帆先生撰写的《房地产通论及营销实务》出书，该书对当前一个时期的房地产市场做了生动细致的描述及具有创见性的预测，而且对房地产营销及告白操纵进行了系统论述，但是内容篇章较独立，系统性不敷强。?　　房地产筹谋在实践中创造出范例项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和存眷，以致出现对房地产筹谋和筹谋人的神化、无限夸大筹谋的作用等不良思潮，使以后房地产筹谋的生长受到差别水平的影响。二、综合筹谋阶段（1997--1999）　　综合筹谋阶段是以广州锦城花圃乐成销售作为标记的。此阶段房地产筹谋的主要特点是各项目凭据自己的情况，以主题筹谋为主线，综合运用市场、投资、告白、营销等种种技能手段，使销售到达理想的效果。锦城花圃项目开发乐成，堪称房地产综合筹谋的范例，它以主题筹谋为主线（品质、代价、舒适与调和），贯串于投资筹谋（写字楼变动为住宅）、市场筹谋（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计筹谋（欧陆立面设计、会合共用绿地、公道摆设修建户型、结构设备满足修建功效及美观要求）、营销筹谋（淡季入市、显示身份的崇高住宅）、告白