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2021/9/12 * （四）住房贷款流程——按揭楼盘准入 商业银行同意与某个楼盘做长期按揭业务的审批流程 什么是按揭楼盘准入? 开发商申请 step1 项目调查 step2 银行审批 step3 签订合作 框架协议 step4 2021/9/12 * （四）住房贷款流程——客户办理住房贷款流程 Step 1 Step 2 Step 5 Step 4 Step 3 Step 7 Step 6 客户征信查询 客户与开发商签订购房合同 客户付清首付 客户向银行申请贷款 银行贷前调查 银行审批 客户与银行签订借款合同 Step 9 Step 8 Step 10 银行与客户办理预告登记 银行将客户贷款发放至开发商账户 客户办理保险、公正、担保等手续 备注:在商业银行将客户贷款发放至开发商账户之日起,到客户办理出他项权证交由银行保管期间（也就是step10-step13）,由开发商或担保公司提供阶段性担保 开发商办理大产权 开发商协助客户办理分户产权及他项权证 客户将他项权证交与银行 11 12 13 2021/9/12 * （四）住房贷款流程——客户办理住房贷款流程 这里有两个重要熟悉而费解的概念: 预告登记 阶段性担保 2021/9/12 * （四）住房贷款流程——客户办理住房贷款流程 1.什么是预告登记? 预告登记:房管局办理的一项业务,在商品房预售中,购房者可以就期房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押 。个人贷款银行可以通过预告登记，防止已办按揭的购房者将期房另行处置。 预告登记的法律意义指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。 预告登记证只是一种临时产权登记制度，起到是产权公示的作用，其最终会被不动产产权证（分割到户的房产权证和土地使用权证）所取代。 2.那些情况需要申请预告登记? ①预购商品房;（开发商办理，证明房屋归购房者所有） ②以预购商品房设定抵押;（购房者办理，证明房屋已抵押给银行） ③以房屋在建工程设定抵押；（一般适用于开发贷的在建工程抵押） 一、预告登记 2021/9/12 * （四）住房贷款流程——客户办理住房贷款流程 3.预告登记期限? ①预购商品房; 自房屋所有权初始登记（办理开发商大产证）之日起满两年,购房者未申请房屋所有权或者房屋他项权利登记的,该预告登记失效; ②以预购商品房设定抵押； 自预告登记之日起满两年，当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利登记的，该预告登记失效。 ③以房屋在建工程设定抵押； 　 申请预告登记的预购商品房已设定在建工程抵押的，应先解除在建工程抵押，由在建工程抵押权人作出的放弃该部位在建工程抵押权的承诺文件。解除了抵押的商品房做预告登记的流程与① ②所述相同 备注:他项权证就是抵押权证，由抵押权人持有，证明该物已被抵押给抵押权人 一、预告登记 2021/9/12 * （四）住房贷款流程——客户办理住房贷款流程 二、阶段性担保 1.什么是阶段性担保? 阶段性担保:担保公司或开发商担保房子不烂尾,确保银行能拿到办理按揭客户的单套房屋的他项权证。 2.谁是担保方? 阶段性担保可由开发商来承担,也可以由担保公司承担。承担阶段性担保的一方与个人住房贷款银行签订阶段性担保协议。如果由上市的开发商承担（e.g.我公司），承担阶段性担保会在或有负债中披露。如果由担保公司承担，会产生一笔担保费用，该费用1000-4000元不等，并且最终需要客户承担。 3.担保期限？ 担保的期限从银行发放个人按揭贷款之日起至客户办理出《房屋他项权证》交贷款银行保管时止。 4.担保内容? ①贷款前所售房屋未设置抵押; ②不存在任何产权纠纷和财务纠纷; ③不得将该房屋转卖； ④协助购房人办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》 2021/9/12 * （四）住房贷款流程——直客式贷款介绍 1.什么是直客式? 直客式是个人按揭业务的一种,客户与开发商签订一次性付款的购房协议,然后以期房向银行申请贷款。由于客户与开发商签订购房合同中约定的付款是一次性付款，所以客户享有开发商给予的一次性付款优惠政策。 2.申请流程? 与一般的住房贷款申请流程相同 3.与一般的住房按揭的区别？ ①由直客式由置业担保公司提供阶段性担保，按揭贷款由开发商或置业担保公司提供担保 ②直客式:商业贷款银行将贷款发放至住房置业担保公司账户，由住房置业担保公司开具与贷款金额一致的转账支票，并由客户背书给开发商。由于开发商收到的是由置业担保公司开出的转账支票，故可认定客户是自行付款，而不是银行借款。按揭贷款:由按揭银行将客户贷款资金直接划入开发商账