如何实现购物中心综合体的资金平衡 .pptxVIP

购物中心开发 资金平衡为王;中国购物中心开发进入了高峰期，具不完全统计，目前已开发、在开发和规划中的购物中心多达600多个，热点区域也由沿海和省会城市逐步向内地的二三线城市扩散，二三线城市将成为购物中心开发的热土。 沿海城市的开发商拥有了强大的背景和坚挺的资金实力，并且得到了国际国内基金的认同，选择了持有购物中心，享受长期的租金收益和物业增值；但国内二三线城市购物中心开发商在融资渠道不畅的情况下，几乎无一例外的选择了通过销售来回笼资金，在销售和招商运营的钢丝绳上摇摆不定的前行着，更多的开发商选择了“左倾”，走上了销售极端，放弃了运营，赢得了资金，却丢失了企业品牌。 在走销售极端被社会普遍不认同后，“在求得资金平衡的基础上，达到销售和招商运营的矛盾和统一”将成为解决二三线城市购物中心开发的最佳解决之道。;;;二、实操关键点：;;;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Saturday, July 17, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。17:06:5817:06:5817:067/17/2021 5:06:58 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2117:06:5817:06Jul-2117-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。17:06:5817:06:5817:06Saturday, July 17, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2117:06:5817:06:58July 17, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。17 七月 20215:06:58 下午17:06:58七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 215:06 下午七月-2117:06July 17, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/17 17:06:5817:06:5817 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。5:06:58 下午5:06 下午17:06:58七月-21 ;;;;2、项目销售与持有面积分配;3、小结;;说明：地级市购???中心的选址通常是在城市核心区或新开发区，若项目在城市核心区，通常是通过旧城改造获得，必然会遭遇改造成本高，地块面积小等现实问题。如是项目位于新开发区，则商铺的单价含金量低。因此地级市购物中心综合体，通常需要通过购物中心本体销售来达到资金平衡，但这正是购物中心开发症结所在。;1、销售购物中心的街区部分;当地块足够大的时候，如项目占地面积达到3万平方米以上，项目完全可以规划成“购物中心+街区”的布局模式，通过销售街区来进行资金的回笼，但必须保证购物中心和街区有独立的展示面，确保未来街区部分没有经营成功，也不会影响到购物中心。加上购物中心部分的产权完整，未来打包上市或被基金完整收购成为了可能。 该模式虽然保证了购物中心与街区的相对独立，但同样要提高购物中心与街区的互动性，确保街区未来的运营，如我司在操作的长沙湘天广场和福州的泰禾城市广场，在购物中心与街区的业态和建筑规划互动方面就塑造了很多亮点，从而提升街区的的生命力。;如果项目的占地不是很大，经常碰到的地块只有2万平方米左右，覆盖率最多做到60%，刚好只能够规划一个购物中心，而不能规划街区的时候怎么办？那建议只卖负一层，通过塑造负一层的销售含金量。同样能够确保地上购物中心部分的完整性。; 如广州的正佳广场，在保证地上购物中心完整持有的情况下，只销售地下的夹层，但是通过强势塑造，并凭借着大量的自有物业优势，带动了夹层商业的价值提升，2003年，将3万平方米的夹层，销售出了10个亿的天价，并保证了销售区域的独立性，在经营上不会对地上购物中心部分产生不良影响。;3、购物中心本体也可以销售，但必须是大众化定位，如潮流前线、女人世界、儿童 世界和电脑数码等主题业态;第一大特征，淘宝式购物 只要在大业态分区不发生混乱即可，不需要像百货和购物中心店中店一样需要很明确的细部区域划分，如在潮流前线里，这里你看到包了，隔壁是卖衣服的，一会走两步又看见卖首饰的，混杂经营，强调的是淘宝的乐趣，也提升了消费者随机购买的欲望。;第二大特征，大众化消费 潮流前线等主题业态经营的是消费金字塔最底端的普罗大众的生意，价格便宜人气旺盛，经营压力