第四讲房地产开发投资概论.pptxVIP

第四讲：房地产开发投资概论;主 要 内 容;1.1 房地产开发;1.2 房地产开发的特点 ;1.3 房地产开发分类 ;2、房地产开发的基本程序 ;2.1 可行性研究 ;2.2 开发项目的前期工作 ;2.3 建设实施;2.4 营销和服务 ;3 开发项目可行性研究 ;3.1 可行性研究的内容与步骤 ;3.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 ;3.1.3 可行性研究的阶段划分 ;3.1.4 可行性研究的工作程序 ;3.2 市场分析 ;3.2.1 房地产开发投资的影晌因素 ;3.2.2 市场调查;3.2.3 市场机会分析 ;? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ;总体市场资料;表2．区域环境因素条件分析内容 ; 资料 个体市场 ;3.3 开发方案 ;3.4 经济评价 ;3.4.1 费用测算 ;3.4.2 财务评价 ;3.5 风险分析 ;3.5.1 主要风险因素 ;3.5.2 风险分析方法 ;3.5.3 风险防范 ;4 开发项目的规划设计与评价;4.1 开发项目的规划设计 ;4.2 设计方案评价 ;5 商品住宅项目投资分析研究 ; 影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下： （1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标； （2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景； （3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位； （4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模； （5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；;（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究； （7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用； （8）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价； （9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分???各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。;5.2 住宅项目投资分析的基本思路 ; (1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。;（2）??项目市场特征分析。项目市场特征分析主要是在前面外部环境分析的基础上，通过市场调查和数据分析，综合评价项目的市场特征，进行市场细分。主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征等。;（3）?投资者竞争力分析。投资者竞争力分析主要是通过与其他竞争者的比较，分析投资者在市场竞争中的优势、劣势、机会和威胁，即进行投资者的SWOT分析。该分析的目的的让投资者能够在激烈的市场竞争中找到自己的定位，能够扬长避短，确立竞争优势，选择有利于项目发展的空间。对于住宅项目而言，投资者竞争力分析主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等。 （4）?确定项目的区位选择。根据上面的分析， 明确项目的基本概况，确定项目投资区位。;外部 环境; 在表层分析基础上，接着进行项目投资的过渡层分析。过渡层分析主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。 ;（1）市场预测。 市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测。就住宅项目而言，需求预测的目的主要是了解投资项目在将来一段时期内可能销售水平及增长率。需求预测的基本思路是：首先预测未来项目所在地区的住宅总需求量，估计测算市场供给量的变化趋势，然后由两者之差得出项目的销售前景。市场预测过程中，既可以运用定性方法，也