收益法基本分析与运用举例 .pptxVIP

第五章 收益法 5.1、收益法的基本原理5.2、报酬资本化法5.3、直接资本化法5.4、投资组合技术和剩余技术5.5、收益法运用举例学习目标了解收益法的概念；了解收益法的理论依据；了解收益法的适用范围和条件；掌握收益法的计算公式；掌握收益法的估价步骤；掌握投资组合与剩余技术。 5.1 收益法的基本原理 5.1.1、收益法的概念收益法是房地产估价中是预测评估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测评估对象的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益法等，是房地产估价中最常用的方法之一，是对房地产和其他具有收益性质资产评估的基本方法，其本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。根据未来预测收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即 地价＝年地租×购买年 例如，威廉·配第(William Petty，1623~1687年)在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即 地价＝地租/利息率 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一