美国房地产开发模式及流程.docx

PAGE PAGE 10 美国房地产开发模式及流程 美国房地产开发模式及流程 目 录 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长2 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 HYPERLINK \l “_TOC_250005“ 二、美国房地产企业的经营模式特点 3 HYPERLINK \l “_TOC_250004“ 三、美国土地法规、制度及房地产税收状况 4 HYPERLINK \l “_TOC_250003“ （一）土地利用的把握法规 4 （二）土地制度 5 （三）房地产税收 5 （四）中美商品房价格构成比例比较 5 四、美国房地产开发程序 5 HYPERLINK \l “_TOC_250002“ （一）土地猎取的方式 6 （二）土地规划——土地规划转变较国内要严格6 （二）土地规划——土地规划转变较国内要严格 HYPERLINK \l “_TOC_250001“ （三）土地的猎取程序 6 HYPERLINK \l “_TOC_250000“ （四）开发建设 8 （五）租赁与销售 11 五、房地产开发过程中的战略把握点和可能面临的风险 12 一、美国房地产开发模式 ——以专业细分和金融运作见长 美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则 美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投 资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则 成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是： 1、土地自由供应。美国 62%土地私有 1、土地自由供应。美国 62%土地私有的格局，让政府不行能对土地供应进行严控。 2、专业分工明确。美国房地产进展模式强调，房地产开发的全部环节由不同的专 业公司来共同完成。有特地的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等 机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（ Subdivider）, 负责地块的规划设计， 中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾难风险、抵押信用风险、产权保险风险， 抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司依据自己的专业特长专注于某个细化产 品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也 品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也 有独营退休社区的。3、以金融运作为核心。 有独营退休社区的。 3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介 产业链和流通产业链，各产业链均衡进展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界 500 强，但却有很多以房地产投资收益为 利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界 500 强。开发商是吸引资金、把控 中介和流通的组织者。4、收益大众化。 中介和流通的组织者。 4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同 方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。 二、美国房地产企业的经营模式特点 1、经营专注化收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营 1、经营专注化 收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营 风险，而不是通过多元化经营；代表公司 Pulte Homes Inc. (美国第一大房地产开发商）。 2、地域多元化以公司总部所在地为依托，渐渐向周边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域都力争占有较大的市场份额；通过地域多元化规避经营风险，增加竞争实力； CentexCorp. （全美第三）。3、管理二级化 2、地域多元化 以公司总部所在地为依托，渐渐向周边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域 都力争占有较大的市场份额；通过地域多元化规避经营风险，增加竞争实力； Centex Corp. （全美第三）。 3、管理二级化 两层管理架构，权责明确；公司总部仅负责财务融资、资金调度、风险管理等；区 域性经营决策权下放地方；避开公司总部的错误决策给区域性业务带来负面影响；代表 公司 D.R. Horton （美国第四大开发商）。 4、服务全程化 以客户为中心供应一揽子衍生性增值服务，做到一站式经营；供应住房抵押贷款、 住房保险等售后增值服务；几乎全部的美国大型房地产开发商都供应全程服务；留意品牌维护；努力提高品牌认知度；品牌梯度化、层次化；针对不同层次的客户使用不同的 品牌，用品牌细分市场；每一品牌都代表肯定的标准；大规模复制成功品牌；通过品牌 品牌，用品牌细分市场；每一品牌都