豪宅项目营销计划销售推广策划.pptxVIP

万科五玠坊2013年度营销计划万科五玠坊项目组2012月12月报告内容Part 1.1市场情况分析（12年回顾，13年预判）Part 1.2客户分析（12年回顾）Part 1.3复盘心得及改进（12年回顾，13年预判）Part 2.1营销计划铺排（ 13年预判）Part 2.2推广计划铺排及费用（ 13年预判）12年销售表现项目名称 月度成交套数 累计成交套数 主力去化户型面积段 月均去化套数成交均价（元/㎡） 2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月尚东国际名园 00125122332636150-200（叠加） 3.338,622金地天境城 0183473120534150-350（3房） 3.143,419嘉誉湾 00201230313710371190-310（4-5房） 6.539,331浦东星河湾 3481767876744108230-650（4-5房） 9.856,461九龙仓玺园 2924118710111047103140-310（3房） 9.446,201上海星河湾 916291715221415131625191280-340（5房） 17.435,385绿城·玉兰花园 103927221118383845212180-400（3-4房） 19.337,819五玠坊 00003417131163927147246-330 2137128中海紫御豪庭 000041998129203127391240-360（4房） 35.538,635仁恒·森兰雅苑 4442243244705326205437390-220（4房） 33.936,795从高端市场成交来看，定价超过4万/㎡月均成交均不超过2位数，主力单价维持在3.5-3.8万/㎡；仁恒森兰热销的主要是95-115㎡小面积户型，中海热销245户型，因此万科五玠坊与其他相比，12年五玠坊制定的主流价格，销售态势处于领先市场；供应放量 竞争激烈明年高端市场近1900套供应量，竞争加剧；同时在竞品项目中推货主要集中在一季度和三季度，因此我们可以利用二季度空档期推售，但三季度推盘将面临压力。库存套数13年一季度13年二季度13年三季度13年四季度预计推出60套150㎡产品绿城玉兰花园库存110套月均去化19套中海紫御豪庭预计推出100套预计推出100套库存200套月均去化35套主要竞争预计推出80套预计推出40套上海星河湾库存186套月均去化17套仁恒森兰雅苑预计推出100套预计推出100套库存310套月均去化34预计推出70套合景嘉誉湾预计推出70套江湾瀚林预计推出50套预计推出100套库存90套月均去化6.5尚东国际13年去化库存库存140套月均去化6.5浦东星河湾13年无货量库存20套九龙仓玺园13年去化库存库存60套明年高端市场潜在供应量主要集中在长风板块的雅戈尔、庆隆项目、国浩项目；新江湾板块的铁狮门、盛世新江湾、旭辉江湾墅、城投新江湾首府——共计约近600套市场总结相较与各竞品，除中海紫御豪庭产品相对同类外，其余竞品均存在一定程度的差异化，故可认定五玠坊在主力240~350m2面积段产品项目中，销售态势处于领先局面；相较各竞品，可以看出12年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货，相较竞品后期仍有相对大量货源上市，五玠坊后期货量固定，相较12年在13年可做一定程度的价格提升（建议13年采取小步快走，分步加推的形式，以实现价格提升）。报告内容Part 1.1市场情况分析（12年回顾，13年预判）Part 1.2客户分析（12年回顾）Part 1.3复盘心得及改进（12年回顾，13年预判）Part 2.1营销计划铺排（ 13年预判）Part 2.2推广计划铺排及费用（ 13年预判）上海区域客户浦东区域客户闸北区普陀区2%2%陆家嘴13%浦东新区碧云静安区黄埔区长宁区54%7%联洋4%2%4%7%卢湾区花木4%松江区徐汇区上南2%9%9%北蔡2%国外2%其他三林2%11%4%闵行区浦江镇外地区域4%5%7%新标产品成交客户中居住浦东的客户比例从一期的7成下降至5成左右，主要缘于三林周边客比例下降，同时陆家嘴、联洋、碧云等实力区域客户有部分增加；浦西市区客比例上升至4成左右，徐汇、浦江镇、黄埔、卢湾等过江区域客户增加较多。客户总结（重点关注10月27日开盘）——客户居住区分析长寿路音乐广场竹园、塘桥、洋泾东方城市花园香榭丽花园*2第五大道东方中华园第九城市益达公寓宏嘉大厦陆家嘴国际华城长宁兆丰苑酒店式公寓西郊花园浦江镇杜行工业区外地（深圳、加拿大、其他）黄浦、卢湾同济城市雅筑*2银杏家园淡水湾花园