资产评估学第五章ppt5.pptx

资产评估学;第二篇 资产评估实务;第五章 房地产评估;第一节 房地产评估概述;（二）房地产的特性; 2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 ;;二、房地产评估的原则 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型;;第二节 房地产价格及其影响因素;;二、房地产价格的种类 ; ; ;三、房地产价格的构成;四、影响房地产价格的因素;（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素 ;第三节 成本法在房地产评估中的应用;（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本 1.基础设施建设费 2.公共配套设施建设费 ;（三）估算管理费用 （四）估算资金成本 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投??时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。;[例题] 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1.估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米 2.估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米;3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米 4.估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5.计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 ;四、新建房地产评估的操作步骤 ;（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费 6.开发过程的税费 （三）估算管理费 （四）估算资金成本 （五）估算销售税费 1.销售费用 2.销售税