(完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售).docx

(完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售) 房地产开发流程潜规章详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日施行，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及如今的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面根本上是根据报建的先后挨次来说。1、土地证、建立用地规划答应证、规划要点批复阶段土地证和建立用地规划答应证这两个证，加上规划要点批复，是进展房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后挨次，特别的有学问。有阅历的同志，一看这几样东西的发出时间，根本上就可以推断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长久的权利斗争。目前我国法律也没有很好的标准这个问题。恩，简洁的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用处及用法期限〔只是载明〕；建立用地规划答应证由规划部门颁发，是核定土地用处及用地界限的法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地用法强度指标的法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包括如今的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来。一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建立用地规划答应证〔以下简称地规证〕之后，才能领取土地用法权证。这肯定应当是必需的程序。因为国土部门必需根据规划部门核定的土地功能及土地用法强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用处及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是抱负状态。因为首先，许多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，挺直就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地用法权证。这种让人无法理解的土地出让形式一度特别盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土地出让形式简单滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开头的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开头。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏阅历，国际上也没有什么可供借鉴的形式。因为我国的房地产管理体系那肯定是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，至少我个人觉得，把我放到90年月的背景里面去，我也想不出更好的土地交易形式。城市规划这个概念始终到如今都还没深化人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易形式如今已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土地用法权的，在国有土地用法权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据掌握性具体规划，提出出让地块的位置、用法性质、开发强度等规划条件，作为国有土地用法权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地用法权。以出让方式获得国有土地用法权的建立工程，在签订国有土地用法权出让合同后，建立单位应当持建立工程的批准、核准、备案文件和国有土地用法权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建立用地规划答应证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建立用地规划答应证中，擅自转变作为国有土地用法权出让合同组成局部的规划条件。盼望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个工程要开头的时候必需要搞的东西。特别的社会主义特色。不过这里也有些东西很好玩，与法律的关系也比拟大，比方设立工程公司。这里要留意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的工程公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置工程子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作形式没什么法律风险可言，特别的经济有用，因此如今我国略微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是方案经济时代留下的产物，特别的烦，也不知道这个东西应当算什么。立项主要考察的是工程的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正如今各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方根本上不太管，有些地方就管得特别严。而且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异样任凭的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境爱护促进可持续进展的考虑。但在许多地方，环评的一项主