贷款审查技巧培训课件.pptx

信贷风险防控培训教程： 贷款审查技巧 信贷资产与风险管理部 2014年主要内容：一、基本资料审查要点二、抵押贷款审查要点三、保证贷款审查要点四、企业财务报表要点五、相关资料的规范性和严谨性六、撰写审查报告应注意的事项 一、基本资料审查要点 （一）准入条件审查。 受理贷款时审查其主体是否符合银行贷款准入条件，是决定贷款的关键性问题。如果客户主体不符合规定要求，则可直接退回，无需再进入下一审查环节。 按照有关法律和银行管理规定，准入条件审查主要有以下三个方面： 一是确认客户真实性。 审查公司类客户其经营证照是否真实，有无涂改等造假现象；是否在有效期限内；是否办理年检等。个人客户要审查其身份证是否真实。 二是审查贷款项目的政策性、合法性。 属于特种行业的审查是否持有有效的特种行业从业许可证；属于房地产开发企业的审查是否持有齐全的资质证件；审查贷款项目是否符合国家政策，是否为高耗能、高污染、产能过剩行业的劣质企业以及商业银行已退出的领域； 审查个人经营项目是否合法合规；审查公司或个人经营是否正常，有无亏损；审查产品销售合同是否真实等。 三是审查公司或个人资信程度。 审查公司或个人、关联企业、公司，股东及其配偶在金融机构贷款情况；以亲朋名义在银行贷款情况；对外担保情况；有无不良信用记录；有无大额或有负债或重大涉讼案件等。 审查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖帐不还等劣迹；有无道德风险等。 审查报告中要对以上情况作专门介绍，并将人行征信报告及银行查询记录附后佐证。 （二）资料完整性审查。 主要是对照总行信贷业务操作流程所列的申报资料目录看资料，审查是否齐全完整，特别是关键性资料是否缺漏，缺漏资料应作理由充分的说明。（三）资料合规性审查。 一是资料及文本签字要求。 “与原件核对一致”印章，贷前调查关键是调查人承诺调查资料的真实性，而“与原件核对一致”印章仅是确认和辨别资料是否真实的一个环节，并不能证明该资料是否真实，也不是调查人对资料真实性的承诺。 审查调查人员是否两人以上。所有签名只能由本人手写，不能代签，不许盖私人名章。贷款审批书、调查报告、审查报告等落款处除负责人、调查人、审查人签字外，还应加盖本社公章。 二是审查调查报告中调查人是否签字。 三是审查上报的资料内容是否衔接一致;资料是复印件的是否模糊不清等二、抵押贷款审查要点 （一）审查抵押物权利证书真实性。 股东会同意抵押的决议是否符合公司章程规定；是否符合法律文书要求；财产共有人是否出具有效的同意抵押的承诺。（二）抵押物详细清单。 内容包括：产权人、抵押物名称、用途、建造年份、成新率、房产证号或土地证号、购置价指购买价或建造成本价、账面价指在报表上反映的价值、评估价指评估公司评定价值或银行初步评定价值、抵押价指银行在评估价基础上最终核定确认的抵押作价或与产权人商定的，抵押价主要是防止评估公司估价虚高及通盘考虑变现能力。关于抵押登记期限 抵押登记时间不得晚于抵押贷款的实际发放时间。登记部门要求明确登记期限的，登记届满期限原则上不得早于授信到期期限，若登记部门要求登记期限短于授信期限的，贷款机构在登记期限届满前应及时办理展期登记或重新登记。（三）抵押物价值依据。 参考：《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十三条规定“商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。所以说，贷款审查中必须防止房地产评估价值虚增风险。 建议：谨慎采用评估公司评估数据，必须以购置价为基础，评估价为参考，合理核定抵押价，防范抵押物虚高风险。 审查中对一贯缺乏职业道德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结果可不予认可。（四）抵押物状况及抵押限制 除了《担保法》规定的不能抵押的情形之外，审查抵押物时还应关注以下情况： 1、抵押物是否为违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施。 2、抵押物权属是否有争议，房主抵押意图，考虑抵押物变现能力。 3、以出让方式取得土地使用权满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权。 4、未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得《国有土地使用证》的。 5、按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的。 6、以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有权人民政府批准同意的，以划拨土地不得单独抵押，以划拨土地抵押的在计算抵押率时因剔减出让金因素。 7、城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。 8、在建工程抵押的，抵押合同应载明以下内容： （1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可，证》编号。 （2）已