郑州枣庄项目定位报告.pptxVIP

谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司;前言;;;信贷政策：首套房3成，二套房5成，利率1.1倍以上，三套房直接停贷； 税收政策：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快房产税改革试点工作； 土地政策：进一步加强房地产用地和建设管理调控，鼓励保障房用地及中小套型用地供应，加强土地监管，对囤地、拖延开发、擅改规划等加强监管查处。 政策监管：加强各项措施在地方的执行工作，确保中央调控政策落到实处。;新政影响——根据近几次新政后市场情况，短期内成交量将会迅速下滑，由于郑州市场旺盛的刚性需求的支撑，市场价格难以向下，经过一段时期观望后，客户将再次入市。;;应对策略——从项目开发稳健角度，针对本项目来讲，精确把握细分市场，有针对性的产品设计、深入挖掘项目商业价值、采用专业化的营销手段是本项目快速去化保障前提。;市场调研成果总结 宏观市场回顾、房地产市场回顾、区域市场回顾 项目核心问题提出 项目承载城市功能、商业价值挖掘、开发模式思考 项目地块价值分析 项目地块价值 项目整体定位系统 项目属性定位、形象定位、案名建议、客户定位 项目总体规划及物业发展建议 产品发展方向建议、规划建议、各物业类型发展建议 安置区开发建议 安置区开发位置建议、产品建议 开发策略建议 开发方式、开发时序、工作节点安排;;;;;;市场调研成果总结 宏观市场回顾、房地产市场回顾、区域市场回顾 项目核心问题提出 项目承载城市功能、商业价值挖掘、开发模式思考 项目地块价值分析 项目地块价值 项目整体定位系统 项目属性定位、形象定位、案名建议、客户定位 项目总体规划及物业发展建议 产品发展方向建议、规划建议、各物业类型发展建议 安置区开发建议 安置区开发位置建议、产品建议 开发策略建议 开发方式、开发时序、工作节点安排;;;;;;市场调研成果总结 宏观市场回顾、房地产市场回顾、区域市场回顾 项目核心问题提出 项目承载城市功能、商业价值挖掘、开发模式思考 项目地块价值分析 项目地块价值 项目整体定位系统 项目属性定位、形象定位、案名建议、客户定位 项目总体规划及物业发展建议 产品发展方向建议、规划建议、各物业类型发展建议 安置区开发建议 安置区开发位置建议、产品建议 开发策略建议 开发方式、开发时序、工作节点安排;1;目前项目所临的经三路、农业路已有B15、B1等多条公交线路通行，到达市区各个方向非常便利。;项目周边1500米范围内商场云集，成为郑州档次最高的商圈之一；;项目规划总用地面积：128624㎡ ，总建筑面积725940㎡ ，其中安置面积约28万㎡，总体容积率约为5.6。 项目整体由南北2个地块构成 ，相对集中； 地块大小不一，北地块25099 ㎡，南地块103525㎡，面积相差较大， 北地块交通环境较为不便，且离世纪联华等商业密集区域较远，区位优势不如南地块显著。;结合项目划分价值层次的需要，项目有必要按照价值层次的不同，按划分价值组团的形式，对地块进行划分，以引导项目开发战略的实施;组团划分后，可分为A、B、C三大价值组团，A组团与B、C组团相对独立，具备最高的居住价值；C组团商业居住价值俱佳，适合发展综合体物业，B组团可形成安置房聚集组团。 ;项目按3大发展组团划分后，在现状道路、市政规划道路的引导下，将呈现出各具差异化的发展特征;A组团规划总建筑面积约12.87万㎡，综合容积率约为5.0。 分布鑫苑路以北，地块方正，体量较小，利于整体开发。 整个组团的居住价值较高，易于形成高品质的风情居住区。;项目安置规模较大，对项目品质及整体利润率造成较大影响。B组团在满足安置区需求的同时应适度增加商业体量，实现项目最大价值。;C组团——临近城市主干道经三路和东风路，写字楼、商场密布，商业氛围浓厚，对其他地块及周边辐射力强，将承载经三路的商务外溢，有发展商业综合体的机会;主题商业街;结合板块“规划市场”的发展方向，项目在整合区域资源，提升区域综合居住价值的基础上，将具备多重发展功能;;市场调研成果总结 宏观市场回顾、房地产市场回顾、区域市场回顾 项目核心问题提出 项目承载城市功能、商业价值挖掘、开发模式思考 项目地块价值分析 项目地块价值 项目整体定位系统 项目属性定位、形象定位、案名建议、客户定位 项目总体规划及物业发展建议 产品发展方向建议、规划建议、各物业类型发展建议 安置区开发建议 安置区开发位置建议、产品建议 开发策略建议 开发方式、开发时序、工作节点安排;;;;项目开发规模体量;;;;模式1：各项功能均衡发展;D;案例：北京华贸中心;;;以商业和商务带动整体形象提升，形成建筑建筑集群效应； 均衡发展，整体价值最大化，特别是利用商业部分提供最大的溢价支撑； 多物业类型发展，提供客户利用率，达到快速去化，规避风险的目的。;发展价值思考——基于项目自身的发展