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PAGE PAGE 1 星河COCO PARK招商管理手册 一、星河COCO PARK招商管理办法1 二、星河COCO PARK招商管理原则2 三、星河COCO PARK招商流程图4 1、星河COCO PARK商户档案登记表（表1）1P 2、星河COCO PARK商户意向书审批表（表2）1P 3、星河COCO PARK合同审批表（表3）1P 4、星河COCO PARK商户否决表(表4)1P 5、上报合同意向需附资料明细1P 四、深圳市星河COCO PARK商铺租赁意向书2P 五、深圳市星河COCO PARK商铺承包意向书2P 六、星河经营公司经营管理本部框架图1P 七、星河COCO PARK各经营项目细分1P 八、星河COCO PARK招商计划表2P 九、星河COCO PARK招商计划实施表（对代理公司要求表）2P 十、星河COCO PARK招商代理佣金给付暂行办法2P 十一、人员到岗时间安排 1P 十二、611月展会安排2P 第一章 星河地产经营公司招商管理办法 星河经营公司委托招商代理公司进行COCO PARK项目招商工作，为了使招商代理公司更有效的履行各项职责，提高工作效率，充分发挥其自身优势，确保招商工作按时、按质、按量的顺利完成，特制定如下招商管理办法： 参与星河COCO PARK招商工作的代理公司必须遵守星河COCO PARK的招商原则。 代理招商公司佣金比例按照双方签订的委托合同为准。 代理招商公司需严格按照星河经营公司指定的目标品牌、区域规划和时间完成招商工作。 代理公司需遵守星河经营公司制订的COCO PARK招商条件，并在双方认可的范围内浮动。若低于星河经营公司制订的COCO PARK招商条件，必须报星河经营公司审批。 在星河经营公司指定的时间内，代理公司未按时完成招商任务的，星河经营公司将收回代理权。 第二章 COCO PARK招商管理原则 COCO PARK管理运营的精髓是把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上进行统一的营运管理。不能统一运营管理的COCO PARK，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失决定了COCO PARK前期的规划是否成功，且决定着后期COCO商业运营的管理能否成功。 用最短的时间，以最理想的租金在最恰当的区位，引进最佳商户是招商管理的总原则，也是能否顺利实现前期目标的关键工作。 COCO PARK项目的招商工作采用以经营公司为主，委托1-2家商业代理参与的方法。根据商业代理公司各自商户资源优势，从不同业种、类别、品项方面进行联合招商。 具体原则如下： 一、维护COCO的产业经营黄金比例。零售、餐饮、娱乐（影院）、时尚超市39：36：15：10的这个经营黄金比例，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 二、要维护COCO的统一主题形象和统一品牌形象。COCO是多业态组合的商业组织模式，但它绝不是无次序的大杂烩，COCO必须是拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 三、COCO的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力 ，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象。异业互补的目的是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为品项不同，可以互补；让顾客逛的疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。 四、COCO经营方式的选择原则。COCO的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。 五、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 六、核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个COCO的运营成败，COCO辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店的入驻，能带动整个COCO的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到COCO的形态。核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样可达到组织人流的效果。 七、特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是COCO的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃COCO气氛的作用。特殊商户的经营范围要与COCO的经营主题及品牌形象吻合。 八、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一