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昆明市专业市场个案调研 一、邦盛国际茶城 经营业态 茶叶专卖与休闲场所 开发商 邦盛房产 位置 广福路与春城路交叉口 区位图 联系电话 4597777 占地面积 市场占地300亩 建筑面积 总建筑面积55万平米 总户数 约506户 面积区间 20-200平米 主力面积区间 60-80平米 产权 租售皆可，整个市场已出租65%，约15%已出售。 价格 租金40-100/平米*月，不同的位置，租金也不同 入住率 今年4月份入住，现入住率约30%。 配套 市场自身带有SOHO多层，作为市场商业办公配套。市场还有一部分餐饮配套。市场外，则一南一北规划了两大超市，南面邦盛国际还将建大型娱乐购物中心 营销模式 以租为主，租售结合 优惠 租金一次性付 2年，免租一年。 物管费 / 交通状况 停车位 停车位800多个 备注 带2楼的商铺除可以卖茶叶外，其2楼还可以改造成为饮茶聊天的休闲场所。 优点 1、邦盛国际茶城的建筑风格为古典式，比较适合茶叶类的专卖。 2、市场环境宽敞，动线清晰。 3、邦盛国际茶城是目前昆明茶叶市场中占地最大的，一般的茶城大概在100亩以内，而邦盛国际茶城达到了300亩，如此大的体量使其有潜力达到规模效应。 4、邦盛国际茶城的商铺出租采用免头年租金的方式，从第二年开始收取租金。这种运作模式使茶城能够争取更多商户，使市场预热速度加快，是一种各地商业市场都广泛采用的有效模式。 5、注重广告，注重宣传。提高了茶城的知名度。 缺点： 1、因为地段离市区稍远，因此入住的商家还不多，只有达到30%左右。 2、在自身的购物娱乐中心建成前，目前项目周边没有充足的配套。 3、临近机场，在噪音上可能会有一些干扰 4、由于市场的商铺是租售结合的，因此部分产权是不属于市场的，目前通过售后返租等办法保持了市场的业态统一，但长远来看，会给市场管理带来一定的影响。 总平面图 春城路在建的购物休闲娱乐中心 春城路 在建的购物休闲娱乐中心 广福路 出入口 出入口 广 广场 出入口 出入口 租金100元/平米月 租金70-80元/平米月 租金50-60元/平米月 租金40-50元/平米月 二、大商汇 经营业态 食品、副食、百货、陶瓷、地砖、卫浴、洁具、灯具、木地板、门窗、楼梯、窗帘、布艺、整体橱柜、家居用品、五金、油漆、涂料、板材、管材等 开发商 新希望房产 位置 广福路兴科路交叉口 区位图 联系电话 4589000 占地面积 818亩 建筑面积 80万平米 总户数 约5000户 面积区间 60-200平米 主力面积区间 80-110平米 产权 食品区的商铺对外出售，产权归购买者。其余区域由市场管理处统一对外出租，不出售，产权属于市场。 价格 20-80元/平米月左右 入住率 食品区约60%，建材五金管材灯具区95%。 配套 自身有餐饮和日用品配套，市场外有两个大型超市在规划中。 营销模式 市场招商处统一对外招商 管理模式 市场物业管理处统一管理，包括卫生、安全等 物管费 1.2元/平米月 交通状况 交通方便，166、118、107等公交到达。 停车位 / 备注 / 优点 1、大商汇占地面积818亩，是目前昆明综合类市场中占地面积最大的。形成规模化经营。基本不存在同质竞争。 2、本市场产品类型有食品、副食、百货、陶瓷、地砖、卫浴、洁具、灯具、木地板、门窗、楼梯、窗帘、布艺、整体橱柜、家居用品、五金、油漆、涂料、板材、管材等。产品齐全多样化，客户的挑选余地比较大。 3、整个市场中，食品区的产权出售，其余区域均为出租。食品区出售后，业主自用或出租其商铺的经营业态都必须经营食品。这样做，既回笼了部分开发资金，又使市场得到统一管理，一举两得。 5、各区域商铺的建筑外型丰富多样，形成良好的审美效应。 6、地段处于广福路中段，交通方便。 7、周边新兴住宅区多，对市场的发展有着良好的支持。 8、本项目由新希望集团开发，公司在南宁和越南还各有一个大商汇项目，各地开发的不同经验，对项目的发展有着一定的良好作用。 缺点 1、与整个项目的体量相比，市场内没有提供足够的用餐和休息娱乐空间。在这一点上，同位于广福路的邦盛国际做的更好。 2、茶叶区由于处于市场的靠里位置，相对比较偏，入住率不高，生意受到影响。 3、窗帘、布艺、家居用品目前在经营上有一定的困难，管理者正在进行调整。 总平面图 配套公寓 窗帘布艺家居用品 配套公寓 窗帘布艺家居用品 陶瓷卫浴A区五金建材区陶瓷卫浴B区板材、管材、型材区食品区国际茶城广福路 陶瓷卫浴A区 五金建材区 陶瓷卫浴B区 板材、管材、型材区 食品区 国际茶城 广福路 灯具区地板门窗楼梯 灯具区 地板门窗楼梯 餐饮物流配套 餐饮物流配套 市场各区域租金： 区域 租金 食品区，国际茶城