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郊区小镇商业如何开发运营 中粮祥云小镇揭开城市微度假的面纱，上海万科集展开社群文化商业的大旗，这些小镇的改变，来自于生活方式的转变而生活方式变迁所带来的，则是小镇再造的商业DNA与重塑的场景本文，主要结合中粮祥云小镇和万科集2大案例解读郊区化小镇商业的开发策略与运营模式，分析郊区化小镇商业主要面临的问题和商业借鉴点，以及此类商业的发展走向 纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种： 1以郊区化生活为核心驱动 一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区风景区等，如主打城市微度假的中粮祥云小镇，如德国Schwenningen小镇 2以旅游度假娱乐为核心驱动 从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等 3以特定功能主题体验驱动 可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征如美国韦尓滑雪小镇北京爱斐堡红酒小镇云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等 4以历史文化风情体验为核心驱动的小镇 多以古镇形态出现，江南如乌镇周庄同里等，西南如丽江（大研古镇束河古镇与白沙古镇）驷马古镇周子古镇等，贵州江西亦多分布，北方亦有如山西平遥河北蔚县古镇等等 小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验而小镇商业的主题功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显 本文飙马商业地产主要结合中粮祥云小镇和万科集2大案例解读郊区化小镇商业的开发策略与运营模式，分析郊区化小镇商业主要面临的问题和商业借鉴点，以及此类商业的发展走向 一以郊区化生活为核心驱动的小镇有哪些商业借鉴点？ 案例一北京中粮祥云小镇 祥云小镇商业属于自身大盘项目打造的商业配套，同时满足自身项目居住者（周边别墅区及空港客群等）需求，自身亦具备郊区化特性，集合三者特性需要而应运而生的小镇型商业? ? 1项目区位及周边环境 距离北京首都国际机场13公里，开车约22分钟距离市内天安门约35公里，开车50分钟左右；距离顺义区约13公里，开车20分钟左右坐落于**别墅区与临空经济带融汇区域，毗邻首都机场及新国展，周边密布机场高速京承高速京密路等多条主干道所在区域辐**北京传统的别墅区，**别墅区亚北和潮白河别墅区高端国际高尔夫俱乐部及国际名校和众多顶级会所等  2项目整体规划 中粮项目规划初期，就立足于市场需求更大的城市区域中心，来打造中粮·祥云小镇商业项目该项目将面向城市中高端客群，并重点立足于京北**别墅区亚北别墅区等高端住宅区在满足基本生活的需求下，激发并满足目标客群的高层次精神需求，打造高品位生活型国际化的街区型主题商业 中粮祥云小镇定位：希望倡导一种午后静静地享受阳光，喝一杯下午茶，品味咖啡的生活方式，我们希望通过小镇把这样的生活状态传递给更多的人，把这样的生活情怀传递给更多的消费者，让大家从钢筋混凝土中走出来，回归一种初心回到一种自然的生活中 3目标客群的定位 锁定为高端人群有品质高产家庭国际人士家庭和青年客群提供360度全景式国际生活方式的主题化体验型商业，真正打造国际生活新样本 4功能及业态组合 祥云小镇规划初期已经规划划分为国际生活广场文化生活体验区家庭亲子主题区主题餐饮街区健身休闲区等六大主题区块，分两期开发由4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼9号楼10号楼11号楼共8栋单体建筑组成 5核心亮点 1? ? ? ? ? ? ? ?精准需求的城市微度假概念与场景设置 项目在该区域本身就稀缺，加上自身空间场景的营造，简约设计同时融入欧式风格，满足周边居住人群及城市人群需求 该项目周边多为别墅区，加上自身项目高端住宅部分的建设，区域本身就缺少商业配套，加**于郊区，故同时结合城市微度假的需求打造； 小镇的广场内铺设了大量的喷泉，夏季成为嬉闹玩乐的场所； 建筑风格融入欧式元素，不出门便可享受异国风情 2? ? ? ? ? ? ? ?设计多样化跨界的新颖业态 项目引入天空农场2000多平米的屋顶农场，并设置多个主题区域增加趣味性，让年轻休闲客群体验自给自足的绿色生活，让小朋友体验寓教于乐式的亲子体验同时加上阳光花房的设计，打造一座会呼吸的绿色小镇概念； 北平咖啡，除了享受香醇咖啡外，还可以学**花艺手做，让年轻客群远离城市喧嚣； BAG的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练，满足社交需求，众多创新业态品牌满足细分化客群的各种需求，不一而足 6项目总结 项目商业打造融合了项目自身人流周边居住环境人流空港客群及城市度假的家庭和青年客群，在商业规划初期就针对客群打造商业，保证了项目后期运营流量 案例二上海安亭新镇和万科安亭万科集 安亭新镇是一城九镇中率先建设的小镇，也是上海首个建造的德国风格小镇，既具备国内小城镇化的政策因素，同时也具备风情小镇开发的要素与特征 1安亭新镇的规划