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美国房地产市场发展概况 目 录 1、美国的经济发展与经济周期 1 1.1 美国经济简史 1 1.2 美国的经济周期 3 2、美国房地产市场发展周期 5 2.1 美国的三种房地产周期 5 2.2 美国房地产周期内供求变动状况 7 2.3 美国房地产价格变动与宏观经济因素间的关系 9 3、美国房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化 13 3.1 房地产投资信托基金 13 3.2 美国住房抵押贷款证券化 14 4、美国的房地产政策 15 4.1 以消费者为导向的美国的房地产政策 15 4.2 地产管理 16 4.3 房地产金融政策 18 5、美国房地产市场发展现状与前景 18 6、美国房地产政策与制度对我国的启示 22 6.1 税收制度 22 6.2 引入房地产投资信托基金的意义 23 6.3 推进抵押贷款证券化 24 0 1、美国的经济发展与经济周期 1.1 美国经济简史 1789 年，美国独立战争结束，联邦政府成立。在经济政策上，联邦政府制定关税条例，建立银行，削减开支，减轻税收，鼓励农产品出口。19 世纪上半叶，美国领土逐渐由大西洋沿岸扩张到太平洋沿岸。同时经济发生了显著变化，北部、南部经济沿着不同方向发展。北部发展海上贸易，扩大航运业，进行大量的资本原始积累。50 年代，工业化迅速推进。1860 年，美国工业生产居世界第 4 位，2/3 的制造品由东北部生产。但在南部，以奴隶劳动为基础的棉花种植园 经济不断扩大，由大西洋沿岸各州扩展到得克萨斯境内。经济发展的不平衡最终导致的美国南北战争的爆发。 南北战争后，由于南部种植园制度的废除，为资本主义在全国范围的发展创造了条件，造船业和机器制造业迅速发展，国内统一市场形成并扩大。19 世纪后半叶农业机械化迅速发展。农业中大生产排挤和兼并小生产，在以工业为主的北部，农业日益采用集约耕作，大农场数字逐渐增加。 第一次世界大战促进了美国的经济繁荣。战后，美国由欠 60 亿美元的债务国一跃成为贷出 100 亿美元的债权国，成为最富有的国家。国内由于固定资本更新，建筑业兴起，汽车和钢铁工业等扩大以及商品和资本输出激增，1923 年美国工商业出现了新高涨。但在 1929 年 10 月美国爆发了经济危机，罗斯福政府实行了由国家对经济进行广泛干预、调节的“新政”，整顿金融，复兴工农业，举办救济事业等，挽救了美国的严重经济危机，并加强了国家垄断资本主义。 1937 年新的经济危机再度出现。次年，罗斯福采用扩大赤字开支的办法， 使这次危机有所缓解；第二次世界大战爆发后，美国重振军备，才使经济得到恢 复，走向繁荣。战后美国经济的发展大致经历了四个阶段： 1947—1953 年的初期繁荣阶段。这段时期，国民生产总值年均递增 3.6%， 工业生产总值年平均递增 6.6%。 1954—1960 年低速增长阶段。其间国民生产总值年均递增 2.5%，工业生产 年增 2.7%。 1 60 年代的高速繁荣阶段（1961—1969 年）。这时期，经济发展持续了 106 个月，国民生产总值年均增长率为 4.3%，绝对数字也颇大：1969 比 1960 年多 亿美元（按 1972 年美元计算），工业生产年均增 5.9%，这段期间农业几乎实现了电气化。 70 至 80 年代的“滞胀”情况下的“爬速”阶段。尽管“滞胀”，但由于经济基础雄厚，经济实力依然有大提高，如 1983 年的国民生产总值达到 313105 亿美元，占世界总数的 1/4（而人口只占世界人口的 5%），工业产品占整个资本 主义世界工业产品的 1/3 以上，其中钢产量占世界总产量的 13.6%（但 1950 年 46.6%）；汽车在 1978 年占世界总产量的 29.4%（但 1950 年为 76.4%）。1982 年，美国谷物产量占世界首位，即占世界总量的 1/5 以上，是世界最大粮食出口国。 20 世纪 80 年代，美国经济逐步走出了 1973 年石油危机后陷入的“滞胀”困境，开始迎来一个在较低通胀的环境下稳定增长的时期。 1983 年 1 月至 1990 年 9 月，美国经济经历了 92 个月的稳定增长期，平均经济增长率为 3.6%左右。其中，1984 年曾达到 6.8%，但大多数年份在 2.7－ 3.6%之间。在经济低速、稳定增长的同时，通货膨胀率大致处于 4%以下的低水 平上，虽然 1984 和 1988 两年稍稍突破了这一水平，分别达到 4.2%和 4.1%，但 1986 年的通胀率大幅度地降至 1.9%，创 70 年代以来的新低。 年代末“垃圾债券”市场的崩溃伤害了证券市场的信用，美国联邦政府为挽救储贷协会危机所采取的措施又使财政赤字大