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产业园区的有效运营模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各 地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。产业园作为 一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式 和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智 慧的过程。 1984 年我国开始设立第一批经济技术开发区， 之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为 各地区经济建设的重要支柱。一、产业园区五种不同的运营 模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前 面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运 营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开 发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的 服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一 些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一 些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的 运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于 这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式 是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为 合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后 引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这 是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报， 但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园 区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就 属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发 展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园 区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务 运营模式的园区。 园区为入驻企业提供人才招聘、 人才派遣、 信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务 运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。 杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利 模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利 能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地 收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面 积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然 后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开 发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定 了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。 第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了 调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的 就是要做一个产业链， 比如一些新能源产业园、 创意产业园、 物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资， 引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏 的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直 接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这 种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务 职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都 提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个 产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而 一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。二、对 产业园区不同发展阶段的模式分析所谓产业园区，实际上是 由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的 聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不 同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶 段特征的主要依据；我们在这里把产业园区的发展定义为四 个阶段： 第一阶段 生产要素聚集发展阶段： 要素群集阶段； 核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；产业聚集动力： 低成本导向，由于优惠政策的吸引圣餐要素的低成本导致人 才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；主要产业类型 发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；产业空间 形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业 或同类企业聚集。园区功能：加工型、单一的产品制造、加 工；园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增 值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交 换获取附加值；与城市发展的空间关系：基本脱离；代表园 区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。 第二阶段 产业主导特征发展阶段：产业主导阶段