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成本法评估案例一： 一、估价对象概况 估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为 3000m2，建筑 总面积为 10000m2，建筑物建成于 1990 年 5 月，建筑结构为钢筋混 凝土结构。土地为划拨的土地使用权。 二、估价要求 要求评估该政府办公楼在 2010 年 5 月的市场价格。 三、估价方法 该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故 采用成本法进行估价。 四、估价过程 1、选择计算公式 该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的 总价值，所以选择的公式为： 旧房地产价格＝土地的重新取得费用 +建筑物重新构建价格 - 建 筑物折旧 2、求取土地的重新取得费用 本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待 估对象相类似的土地，从中选择了 A.B.C 三宗作为可比实例，具体 情况和修正过程如下表所示。 比较案例修正情况表 项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格 6000 7000 6500 2 （元/ m ） 交易情况修正 100/100 98/100 100/100 交易日期修正 110/100 105/100 101/100 区域因素修正 100/95 100/100 95/100 个别因素修正 105/100 95/100 100/90 修正后价格 7295 6843 6930 2 （元/ m ） 土地单价＝（ 7295+6843+6930）/3 ＝7023 元/ m 2 土地总价＝ 7023*3000 ＝2107 万元 3、建筑物重置价格计算 通过调查，在估价时点 2010 年 5 月，与估价对象类似的建筑物 不包括土地价格在内的重置价格为 3000 元/ m 2 。所以估价对象的总 重置价格为： 估价对象的总重置价＝ 3000*10000＝3000 万元 4、建筑物折旧 采用直线法求取折旧。根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生 产性用房的耐用年限为 60 年，残值率为 0 ，土地取得方式为行政划 拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限 制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为 20 年， 剩余经济寿命为 40 年，因此建筑物的折旧总额为： 估价对象的折旧总额＝ 3000*20/60 ＝1000 万元 评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结 果基本吻合。 5、房地产价格计算 待估房地产价格＝ 2107+3000-1000＝4107 万元 待估房地产单价＝ 4107*10000/10000 ＝4107 元/ m 2 因此，某市政府机关办公楼在 2010 年 5 月的市场价格为 4107 万元，单位建筑面积价格为