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调控效果渐微，考验从头再来 ——2010年深圳房地产市场总结■二 级 市 场■三 级 市 场■商 用 市 场二级市场回顾◆新增供应持续回落◆需求不减，成交总量下滑◆房价波动上升，涨幅略有收窄◆深圳某著名代理公司楼盘代理个数、代理成交面积、代理成交金额稳占行业首位供应量回顾2010年深圳全市批售住宅（含现售以及商业或商务公寓改住宅项目）402万平方米，同比减少12.95%，批售量创新低供应量回顾2010年全年全市共推出住宅414万平方米左右，同比减少11.7%，推盘量连年下滑，2010年再创新低供应量回顾2010年全市批售住宅最多的仍是龙岗、宝安和南山，其中龙岗小幅减少，宝安小幅增加，而南山则大幅减少近6成。福田批售大幅增加，但总量依然很低；2010年龙岗、宝安住宅推售量变化不大，南山则减少近4成。罗湖和盐田推盘均大幅减少，福田增加，但总量仍较低区域批售面积（万㎡）同比增减(%)推售面积（万㎡）同比增减(%)罗湖13.55-53.47.91-73.86福田17.834.8521.87195.94南山52.26-56.7377.19-34.13盐田6.78-49.746.78-58.17宝安 127.7119.41123.69-5.15龙岗184.333.50176.395.84成交回顾2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低成交回顾2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售；截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年及2009年初成交回顾第二个原因是，4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温成交回顾不过，调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短；4月份政策后，7月份成交开始回升，8、9月楼盘成交火爆；9月底新政后，11月份成交升温，12月成交火爆开盘时间楼盘名称开盘销售率类型开盘时间楼盘名称开盘销售率类型　8月水榭春天90%高档9月万科金色半山70%高档8月第五园80%高档9月玉湖湾100%普宅8月万科金色沁园90%普宅12月万科红95%高档8月万科清林径80%普宅12月万科金色半山70%高档8月水榭山65%豪宅12月铭筑75%高档8月天涛轩80%豪宅12月岸芷汀兰70%豪宅9月田厦翡翠明珠80%高档12月东津名座90%普宅9月宝能太古城90%豪宅12月大东城98%普宅9月香山里60%豪宅12月玉湖湾90%普宅成交回顾2010年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大幅减少；2010年全市仅有盐田区供应略小于需求；除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交区域成交量（万㎡）同比增减（%）供求比罗湖6.8-79.91.16：1福田12.8-59.11.95：1南山54.6-60.51.37：1盐田7.0-64.30.97：1宝安90.8-55.21.44：1龙岗140.7-37.21.26：1价格回顾2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度快价格回顾各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌价格回顾受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右；宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低；房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出；宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大；从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨区域2010年均价（元/㎡）同比涨跌（%）2010年12月均价（元/㎡）同比涨跌（%）罗湖232052.024406-21.4福田2923723.5325918.8南山3058351.727844-11.5盐田4289868.315391-24.7宝安1992541.218660-10.2龙岗14327473全市2016333.218304-15.0价格回顾由于全市或区域的平均价格受到成交结构的影响很大，并不能很好反映2010年房价的真实走势，因此，我们选取一些产品较为单一的典型楼盘的价格来判断2010年房价的大致涨幅；如下图所示，多数楼盘2010年