京腾·丽湾产权式商务酒店项目营销策划报告.docVIP

精美文档 PAGE . 京腾·丽湾产权式商务酒店工程营销筹划汇报 X尚和房地产参谋 京腾·丽湾工程部 二00四年十一月二十七日 工程营销思路 在《京腾大厦工程市场定位分析汇报》中就本工程现状提到，目前并没有同类型的竞争对手，间接竞争对手也主要为目前在售商铺；且本工程总体体量较少。因此，对市场消费量并不存在任何忧虑。 因本工程的时间节点安排和工程体量较小的因素，本工程所采取营销路线必需是速战速决，短、频、快的销售模式。本工程作为一种新兴的投资方法，主要如何在短期内让投资者迅速认知本工程是营销筹划的关键所在。 入市时机及销售前提条件 1、入市时机： 按正常的销售阶段，在一年中通常会有二个房地产销售季节顶峰期，三至六月份和十月份至元旦二个阶段通常为房地产销售的最正确季节，也通常是房地产大盘上市的阶段。按工程时间节点安排，约在12月份月初入市，约下旬开盘，因此：建议工程开盘时间设在202X年12月28日〔星期二〕。 2、销售前提条件： 序号 事项 现状 须完成程度 负责方 备注 1 工程进度 第八、九层 主体封顶 京腾公司 2 法律文件〔五证〕 领取/完成 京腾公司 3 按揭银行 已定 完成 京腾公司 4 销售现场 开工中 交付使用 京腾公司 5 样板房 方案中 交付使用 京腾公司 6 内部文件 〔临时定金书/认购书/托付经营协议/收据〕 未做 印刷 京腾 /尚和 尚和公司提供文本 7 销售资料〔楼书/户型单张/交楼标准/模型〕 打算中 印刷/制作 京腾 /尚和 尚和公司提供文本 三、营销策略 本工程作为一种在遵义市新兴的纯投资模式，客户群相对较少，目标客户群主要集中在中高档人士〔如政府官员、公务员、企业、经商群体〕。 通过预热期对遵义市酒店业开展和产权式酒店的介绍，让投资者感到遵义市酒店业具有广阔的开展空间，也让投资者明白产权式酒店的概念和投资模式。通过前期阶段的预热需使投资者明白在遵义市，产权酒店也拥有较大的开展空间。 通过前期投资者对产权式酒店的消化认识，再到研讨会时引出“京腾·丽湾产权式商务酒店〞，并对工程进行全方位详细的推介，且在研讨会后至工程开盘前形成真正的广告轰炸期，让投资者明白“京腾·丽湾产权式商务酒店〞工程的投资模式及工程的收益性。 经过广告轰炸期进入开盘强销期。该阶段为广告平稳期，根本上投资者都已明白了该投资模式，只是如何进一步加深工程投资前景、开展前景。在该阶段可以举行业主联谊会，探讨工程开展前景及对业主赠送新年礼物，同时〔在销售不尽人意时〕也可推出“以旧带新〞的形式，已购业主带动新业主成交各享受多少的优惠折扣，在该阶段也适时对价格进行调整，推出新的营销点〔如价格、优惠措施〕。 经过强销期后，工程销售根本已进入尾盘销售阶段，该阶段主要以突出京腾·丽湾酒店的品牌化宣传、对工程带来的意义和价值及对工程销售进行回忆式宣传；也为后期经营治理奠定根底。 四、广告策略〔详见《广告整合推广方案》〕 在工程入市阶段约为房地产入市的顶峰期，怎样在地产广告的顶峰期突出工程的品质，让客户在短期内迅速认识本工程，是本工程广告的策略的着重点。 因此，本工程广告策略主要为新闻传播带动广告传播效应、以上而下传播；在阶段性时间进行集中轰炸式。 1、各阶段性卖点宣传： A、预热期： 经济飞速开展带来酒店业的快速开展 ——遵义市酒店业的开展〔引出产权式酒店的话题〕 产权式商务酒店进驻遵义 ——产权式酒店的介绍〔引出遵义市产权式酒店的开展前景和工程的概念〕 遵义市首个产权式商务酒店——京腾·丽湾酒店 ——京腾·丽湾酒店的概况〔地段、装修、治理〕 B、开盘期：投资酒店，做酒店的主人！ 京腾·丽湾产权式商务酒店，遵义市全新的投资模式！ ——投资比拟〔投资模式比拟〕 京腾·丽湾产权式商务酒店，稳健的投资！ ——京腾·丽湾投资模式 火爆遵义的新型投资——京腾·丽湾产权式商务酒店 ——介绍京腾·丽湾工程概况及销售状况简介 C、尾盘期：尽享京腾·丽湾商务酒店主人的尊贵！ ——遵义市首家商务酒店，京腾·丽湾 2、工程形象包装 本工程作为“遵义市首个产权式商务酒店〞，全部工程的形象包装围绕着酒店、产权式而展开。 酒店，作为在遵义市场不可多得的物业，特别是中高档酒店物业，目前遵义市场仅有少数的几家，且都为单位或公司全部，私人投资较难触及到。作为新兴的酒店工程，在地段、配套、装修标准、效劳治理上都具有不可模拟的复制性，在目前遵义市场来说，本工程是新兴高档性物业。 五、广告推广及媒体组合策略〔详见《广告整合推广方案》〕 1、广告原则 以公关新闻性活动、大型的悬念式户外广告启动市场，辅助工程软文通过不同行业