中原惠州富盈地产项目前期营销策划报告.pptxVIP

富盈项目定位策划报告;建立轰动效应 ; 第一部分 市场现状;1.宏观经济环境分析;水电业：2006年东江水利枢纽工程蓄水发电。 旅游业：“百里生态旅游长廊”，完善一批四五星级宾馆和景区。 工 业：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百强落户；世界最大电池和镭射头基地，亚洲最大电话机、主板基地，中国最大电视机、汽车音响、高级电工、相机基地之一。中国最大中外合资项目壳牌南海石化带动效应1：50 ; 惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。???房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。 ; 惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大;日期;央行三次加息;3.惠州房地产市场概述;用途; 众多知名品牌开发商进驻惠州，特色地产异军突起; 购房主力改变,深圳投资客活跃惠州市场; 2007年惠州市（惠城区）土地供应 ;9;;项目名称;项目名称; 水口片区在售项目 ;市场供应分析: 2007年上半年新推楼盘交易价格快速上涨，楼盘品质有了显著提升 ． 　2007年下半年,惠州推盘总建面295万平米,市场供应量大并集中释放，可预见未来市场竞争激烈. 2.水口片区在售项目总占地面积141.7万平米,总建筑面积302.8万平米,水口片区供应量主要集中在大型高端别墅项目.荷兰水乡/东方威尼斯/合生国际新城 等大盘鼎立,水口片区有望成为类似深圳”香蜜湖”的豪宅片区. ; 结论:;第二部分 竞争市场分析;;项目名称;名称;项目 名称;项目名称; 3.惠州高端楼盘产品特征分析：;; ;楼盘名称;楼盘名称;; 客户区域分析;结论： 1.产品上，主要为复合性产品，产品形态丰富 2.建筑和园林风格上，欧式风格依然是现在高端市场的主流 3.联排别墅供应量最大，达到1282套，独栋和双拼产品市场供应量较小，市场稀缺。 4.独栋别墅的的面积400-730M2，双拼180-318M2，连排190-415M2，叠加别墅200-300M2,小高层104-250M2 5.深圳客户在高端市场占据半壁江山，单价越高，占有率越高 6.深圳市场的推广逐渐得到重视，目前还未针对香港区域。 ;;;短期目标：建立轰动效应;KPI体系;高融合性的、可持续发展的、示范式的高尚住宅区;第三部分 项目定位分析;1. 地块片区城市定位;;3.项目地块基本资料;4.项目地块现状;东面;5.地块价值分析;;7．项目目标客群细分及定位; 以深圳、香港、惠州、惠阳客户为主体，辐射珠三角 ;;7. 项目物业定位:;8.项目物业形态及户型配比建议;;1）项目案名及推广主题建议;2）项目主题; 所用建材完全返朴归真，水泥沙浆、天然毛石、瓦片原木，统统奉为建筑的主角。别墅立面、外墙围挡，乃至花坛柱式，都用最常见的水泥沙浆砌就，且不以靠尺和泥刀刻意修饰平整，拉毛的饰面涂上白色涂料，其高低凹凹凸的效果，显得“很是随意”。; 墙裙门柱、券廊烟道，均以不规则状的天然毛石贴面。露台护栏多用半弧陶瓦拼成花饰隔断。窗户、围墙、院门、阳台的花栅栏杆，均以扭铁拉延制成，造型极其精美。露台、阳台上竖立的葡萄架，工艺也很“原始”，先将油松原木锯割成形，表面喷火炙烧至黑，使木筋节疤纹路凸显，然后涂上褐色清油，感觉异常的沧桑绝世。; 平缓的两坡、四坡或圆坡屋面，选用土赭色烧结陶瓦铺设，出檐很少，檐口极富装饰意味的砖制筒券，与立面的弧线窗框，连续性立柱拱券门廊，一同构成雍容考究的巴洛克装饰风范。;3）品牌形象塑造;第四部分 项目规划性建议 ; 一.项目的人文营造;会所与水景的相融：会所伸架在水面、水绕会所甚至将水引入会所/会所内温泉、室内游泳池的设计都体现会所与水景的互生相融 水上私家会所/结合水体的广场和栈道/标志物（钟楼/雕塑）; 2.项目景观轴建议;水的边缘与开敞空间体系;饱览全江景的特色景观长廊示意;一般城市居住区商业设施指标;动感、趣味/生活/文化; 4.岛居规划; 二.基于项目价值最大化的产品研究;唯一性——针对性选择树种，建筑形态围绕树木、道路自由形成的不规则建筑形体 居住模式——Tree in House.利用院落/连廊/吹拔/天井等传统的元素符号更好的将环境与建筑融为一体;3.退台式洋房;立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系;;建筑面积：300平米 （送40%建筑面积） 附送建筑面积——120平米 附送庭院面积——200平米 ● 约70平方米半地下（低于2.2米） 附属功能用房(含车库)● 约10平方米内院 ●户内花园20平米 ● 约30平方米